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海尔感恩月

房价还能怎么涨 底线已揭晓

发布时间:2016-06-13 09:56:12来源:楼市风云录

房价不可能涨到天上去,这句话道出了房价上涨的底线。但底线在哪里,权威人士并没有给出答案。现在我们已经知道了,那就是不触发系统性风险。

何谓系统性风险?

系统性风险有很多种,而房地产领域的系统性风险则重点是指购买力风险和周期风险。

购买力风险是指房地产领域的购买力和房价之间存在较大鸿沟,不能通过主观能动性来消除,只能通过市场自己消化,简单点说就是房价会主动下跌,直到和购买力对接。需要指出的是,在系统性风险触发之时,购买力也会随之下跌,人们还愿不愿意“抄底”也是个问号。

周期风险,比较好理解,用权威人士的话说,就是房价不可能涨到天上去,房价总会有拐点出现的。而房价一旦出现拐点,何时能够止跌谁都不知道。以往日本和西方国家的房地产市场告诉我们,这个周期大约在20年左右,也就是说,房价下跌周期可能持续10年,而回升到下一个高点也需要10年。

回顾过去的经济状况,我们发现经济的景气和低迷通常以五年为一个周期。地产商们曾经很好地利用了这一周期,主要表现为在低迷是大量吃进土地,在景气时出售商品房。而这一轮三四线城市大量库存就是因为开发商在低迷时大量购地,不过他们在这一轮没有等到景气的那一刻,房子卖不出去了。

房子卖不出去就有可能触发系统性风险,因为它套牢了大量信贷资金,这些资金是从银行借来的,而银行资金是来自于我们普通人的储蓄,就这样一环扣一环,一旦开发商库存无法变现,金融系统性风险会让我们存在银行的资金只能停留在账面上。我们希望房价下跌,但却没看到下跌后的系统性风险。

正如专家们所说,房价上涨的底线是不发生系统性风险,这句话的内涵颇多。笔者认为,这句话至少能够从以下几个层面来解读。

第一个层面,房价还会上涨。

第二个层面,当前房价上涨的空间还是有的。而这是在监管层密切注意下的。

第三个层面,房价上涨即使出现风险,也只是局部的,而且监管层有足够的储备措施来应对可能出现的风险。

回顾2015年的货币政策,五年期存贷款利率已经下调了20%,很多房奴们的月供压力大为减轻。但我们同样需要看到,对于没有买房的人来说,买房却更加艰难。因为货币的宽松已经导致了信贷资金量放大了很多,我们称之为“放水”。“放水”的直接后果是资产的货币价值快速上涨。请注意,这里强调的是“货币价值”。

按照一般商品的逻辑,房子一旦建成就开始贬值折旧,即使是地段很好的地方也不会上涨太多。而现在市场上的货币量因为“放水”而出现过剩情况,同样价值的房子必须要用更多的货币来衡量。

从这个角度来说,2016到2017年货币“放水”的可能性很小,而且存在收紧的可能,这可能会从局部先行实施。这就是底线,在信贷收紧的情况下,房价很难重演暴涨的局面,转而继续温和上涨。

其目的有两个,其一是需要房地产稳增长,其二是将房地产的周期延后,直到经济转型成功,不再需要靠房地产稳增长。

【责任编辑:万晓明 】

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