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今年租房旺季,郑州租房空置率为何突然攀升?

发布时间:2017-03-16 08:19:19来源:河南商报投牌

花个十万八万的,随便收十几套房,多隔几个房间,就可以开张了。郑州房屋租赁行业的这种蛮荒时代,如今也在经受变革,经营不善现象所反映出来的重资产特点,正在“洗礼”转型中的房屋托管企业。为何连郑州老牌房屋托管公司也开始经营不善?河南商报记者多方调查,揭开行业内幕。逐渐衍生出来的长租公寓正“老树发新芽”。

文/河南商报首席记者 邓飞 图/河南商报记者 唐韬

事件

郑州最早的“克尔达”,也面临经营不善的困境

“我和‘克尔达’签的托管协议到今年六月份到期,现在已经过了打房租的时间,钱还没到账,人也联系不上了。”郑州市民刘女士向河南商报记者反映,称之前比较信任这家老牌房屋托管公司,但是听说最近好多房东都像她一样,也找不到“克尔达”的人了。

在郑州工作的王女士也反映,她从二七万达的“克尔达”店租的房,但房东却因收不到“克尔达”的租金而来赶她出门。王女士说,她已经向“克尔达”交了过租金了,现在,她们都找不到“克尔达”的身影了。

上述类似投诉,河南商报记者近期接到很多,公开报道也曾经多次“点名”。据了解,涉及到的房东和租客有数十家,他们曾多次到“克尔达”总部索要租金。目前,“克尔达”原来的门店已悉数闭店。

 

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这些业主和租客所说的“克尔达”,全名叫郑州克尔达房地产营销策划有限公司,创建于2010年。据多名业内人士介绍,它是郑州最早的一批从事房屋托管和租赁行业的企业,发展一直比较稳健,按照同行的话说,它属于行业里“骨灰级”的企业、“老大哥”。

如今,业务已经拓展到武汉、苏州、南宁、海南等地的“克尔达”这家公司面临这样一个困境:业主上门讨要拖欠的租金,而“克尔达”却由于资金链问题而暂无力支付。

回应1

“克尔达”核心人物澄清:

没有跑路,欠款分期付

有关“克尔达”的消息已经引起了部分业主的警觉,和业内人士的关注。近日,河南商报记者辗转联系到了该公司一位核心人物徐佳,他表示,愿意接受河南商报记者的独家专访。

对于近期外界传闻所说的“克尔达跑了”的消息,徐佳是否认的。他说,这些传闻是不负责任的,已经对“克尔达”这个品牌造成了不良影响,也使得其他不知情的业主产生了心理恐慌情绪。

“如果这样闹下去,公司没有经营能力了,那情况就更坏了。大家完全可以派个代表,坐下来好好聊一聊,问题到底出在哪里,是我们把钱挥霍了,还是钱用于经营公司、培养市场和人才了?”

河南商报记者在其提供的一些资料图片中看到,部分业主聚到办公室里,室内比较混乱,有的还在搬东西。河南商报曾在今年二月底对此进行报道,有业主称,“克尔达”答应写欠条,但又怕到时候找不到人,人财两空。

徐佳表示,之所以郑州“闭店”,一方面和公司的发展战略转型有关,另一方面,也是很重要的因素,即部分业主多次集体来到店里,正常的办公秩序受到了极大影响。“闭店”,也是不得已而为之,有些业主能接受欠款分期支付的协商办法,但有些不接受。目前,还在和他们沟通。

回应2

“克尔达”近两年做了什么导致经营不善?

河南商报记者问道,为什么会出现资金链问题?

徐佳认为,因素有很多,最重要的因素是公司转型发展带来了风险。具体来说,传统的房屋托管行业正在面临同质化竞争严重、服务跟不上、利润空间压缩等一系列问题,长租公寓的发展,尤其是集中式公寓,正朝着品牌化、产品化、服务化的方向走。“克尔达”也是为了提供更好的服务和提高竞争力,在郑州尝试发展长租公寓。

但是,行业内的人都知道,长租公寓是一个重资产行业,比如收400套毛坯房,从收房、装修、家电到出房、后期服务就需要投入2000万元。如果没有外部资本介入,那么,长达三四年的回本周期就是一个沉重的负担。

徐佳告诉河南商报记者,公司一直都愿意和大家平等对话,以前是,现在也是,如果大家都能营造一个良好的氛围,公司仍愿意固定一个场所,和大家一起解决问题。

背景

这几年郑州老牌房屋托管公司频遭经营困境

据公开报道,2015年3月,郑州鸣一房地产营销策划有限公司资金链断裂,无力支付房东的房租,部分房东就劝离租客,十多名租客深夜流落街头;2016年,郑州较早一批的房屋托管品牌“爱房”也因资金链问题退出市场。

从2015年前后开始,郑州不断有此类型的房屋托管企业,先后遭遇经营上的困境。

有业内人士在河南商报记者调查过程中表示,2013年以后,郑州城中村拆迁改造力度加大,郑州房屋托管市场也经历了前所未有的高速发展,由于门槛低,从业者挤破头地往里钻。从2013年年底开始,各种房屋托管公司不断在郑州涌现,但抢房源、价格战等无序竞争太激烈,问题接连出现。直到2015年,大大小小的公司陷入经营上的困境而不能翻身,有的甚至从市场上消失。

当年,拆迁是给房屋租赁市场造成振荡的最大因素,它像一只无形的手,在左右着市场。现如今,这种影响力在逐渐消失。当风暴过去,目前的盈利模式已经不适应市场发展需要。

探析1

部分传统房屋托管企业为何靠“违约”盈利?

在于“克尔达”核心人物徐佳的对话中,河南商报记者注意到一个问题:近几年,为什么会接二连三地出现托管公司倒下?

“房屋托管”模式在郑州兴起时间不长,它由托管公司代理、运营以及管理业主闲置房屋的使用权,定期将收益存入业主账户,并负责房屋出租后所有相关事项。从业者靠“吃差价”、“吃空租期”来生存。两年前,郑州城中村改造正盛时,外部资金不断涌入这个行业,一线城市的资金和人才也都来到郑州,分食这个行业。

这种盈利方式并不是万能的。当然,行业内也出现过为投资而挪用资金、拿钱跑路的个别现象。

在郑州从事住房租赁行业多年的W先生,是一位房屋托管从业者,以前主营现房托管,目前也在向公寓产品进发。W先生说,外界总认为这个行业“稳赚不赔”,是个暴利行业,这在认识上就有一定的偏差。

W先生向河南商报记者分析称,郑州租房市场是多变的,前几年形势好的、大的时候,如果能控制好房源规模和成本,确实能赚钱。但是,从2015年往后,郑州房租水平已经涨到了一定的高度,已经超出了很多“郑漂”的承受能力,就不好租了。住惯了四五百元/间的城中村标间的“郑漂”,首选肯定是可以“合租”的、价钱实惠大小小且层次不一的长租公寓。

尴尬的是,当市场下行时,房屋托管公司从业主手里收过来的房源租金价格却是定死了,当利润空间从正数变成负数,或者入不敷出时,业主应收到的租金就会“断档”,或者房屋托管公司开始从租客身上“找茬”,以“违约”之名获取“利润”。

郑州房屋托管行业乱象从何而来?这是一个重要因素。

探析2

表面上租一套房挣一两百

实际上是没有利润的

上述“克尔达”核心人物徐佳向河南商报记者介绍说,他们也遇到了类似的情况,比如一套现房收过来的价格是3000元/月,租出去必须达到3500元/套/月才能顾住成本或者获得微利,毕竟人工成本和办公成本都有。但是,市场让你2800元/套/月出租,更谈不上盈利了,只能和业主协商降价,业主不同意,矛盾就产生了。

徐佳向河南商报记者提供了该公司运营当中的一组数据:公司托管房源中有50%的都是平进平出,20%的房源能获利一两百元,20%的房源获利三百元到五百元,还有10%的直接就是赔钱。

“平进平出的等于白干,挣一两百元的看着挣钱,实际是没有利润的,因为公司还要负担其他成本。”徐佳说。

“这在行业里太常见了。没有合理利润,企业是无法生存和提供高质量服务的。”受访的包括郑州知名品牌公寓在内的多名业内人士均有此感受。

业内人士王先生在地铁一号线沿线附近经营了一批托管房源,他说,公司规模只要上去,公司就得不停地收房,否则运营成本承担不了,最近两年市场形势下行,就容易形成恶性循环。所以,他们现在只收那些毛利高的房源,即便有些房源位置不错,可业主要价太高,也不能收。

“原来形势好,业主喊来好几家托管公司,谁出价高就把房子交给谁。现在市场变了,租金水平一直上不去,租客也分流了。”

探析3

分租日盛和人口回流

租金水平不再“坚挺”

小郑在郑州经开区远大理想城有一套房要往外租,本以为年后的二三月份是不愁出租的,就爽快地答应了租客提前退房的请求。可是,近日,小郑已经等了两周了,仍然没有房产中介和租客打电话给他。

小郑再去该小区查看情况,有的中介人员指着墙上挂着的钥匙告诉他:今年的市场让他们也摸不着头脑,这么多钥匙都是业主留下来给客户看房的,房子多,租客都不知道跑哪儿去了。相应地,小郑心理预期的房子租金水平也开始下降。

“我们也感觉到反常,往年这个时候的空置率都会控制在几个百分点以内,今年同期有所上升。”魔飞公寓CEO刘达告诉河南商报记者,他们在给客户做回访时得知,一些客户开始离开郑州,有的回到家乡,有的去了其他城市。

郑州市房产租赁市场管理处工作人员分析,租金波动相比往年有所缩小,郑州市场租金一直比较高,高到一定程度,就难再突破这个承受极限。

“春节过后,有些‘郑漂’该回来的没有回来,人口为什么不回流?二线城市中郑州算是比较有活力的,但大家的月收入还是比较低,每月三四千元的工资至少要有一千元是租房成本。”荣盛家公寓创始人王俊杰分析说,这些人对城市产生畏惧心理。

上述“克尔达”核心人物徐佳说:“以前我们年后一天租40‘套’,不是‘间’。现在不好租了,因为干公寓的多了,由原来的二十多家发展到现在的二三百家。”这个行业门槛太低了,房源数量增多,发生变化的供求关系也在一定程度上会影响较高的租金价格。

影响

今年租房旺季,空置率突然攀升意味着什么?

上述业内人士均向河南商报记者表示,今年的房租和客源都大不如去年,今年的租金水平也将面临新一轮的下行压力。但是,很多已经收过来的房子,和业主谈好的价格却是一年前或两年前的“高价”。

如何租出去?这是很多房屋托管公司面临的问题。

 

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易居研究院智库中心研究总监严跃进向河南商报记者分析称,今年是住房租赁行业最受关注的一年,各种利好政策都在加紧落地,早几年发展起来的公寓产品,包括由开发企业主导的公寓产品,都会推向住房租赁市场。这些大批量的租赁房源都是由毛坯房优化而来的整租房源,有一定的竞争优势。

他认为,像郑州这样的流动人口量较大的二线城市,住房租赁市场公寓产品也在增加,将冲击那些高价收进来的现房。今年,行业或将再次面临洗牌。

【责任编辑:段佳曼 】

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