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海尔感恩月

230万拍房46万个税? 郑州女子买房遇高额税引热议

发布时间:2017-11-20 08:12:18来源:大河报

□记者孙煊哲

核心提示|近日,大河报分别以《喜:230万拍房!惊:46万个税?》《漏洞不堵“捡漏”还会“捡麻烦”》为题报道了郑州市民杨女士购买司法拍卖房要交46万元个人所得税的事情,引起社会各界关注。多家律师事务所致电大河报,表示愿意为杨女士提供免费法律援助。网友们则对“个税究竟该由谁来缴”以及“法院没有公示具体的过户税额,有没有责任”展开了激烈讨论。

【案件回顾】

今年7月,杨女士以起拍价230万元,拍下一套210.44㎡位于郑汴路附近的司法拍卖房。本以为是捡了个便宜,没想到也带来了麻烦:需缴纳46万元的个税。

税务部门解释称,该房屋上一次交易是“直系亲属间过户”,房屋总价可以自由定价,仅为500元,加上不满5年,不符合“满五唯一”的免税资格,所以这次的个人所得税需要缴纳两次交易差额的20%税款,也就是近46万元。

杨女士认为这么高的税费不应由自己承担。“首先当事法院,郑州市金水区人民法院的公告里没有说明税费这么高,其次个税也不应由我承担,再者法院当初没有公布上一次交易是‘直系亲属间交易’,不然谁也不会买这个房子。”

【网友热议】

此事引发各界关注,各方观点不一:原谅帽快递小社长:税不应该是卖家缴吗?个人所得税?买家个人所得只有一个房屋……

大熊1661220:大多数拍卖的条文各种未明朗的风险全推给买家,荒谬得很。

不明白88858436:应该是卖家上税的,拍卖价格减去所得税,是实际卖价。当然法院不是卖家,法院只是拍卖执行机构,过户时法院有责任协助买家的,买家只负责法律规定的税负。

浩天牛股:法院的公告很清楚,标的物过户登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税、费、维修基金及其可能存在的物业费、水、电等欠费,均由买受人承担,你既然买了,就代表你同意了这个观点。

找点事来做:拍卖时就该含税价拍卖,这样纠纷少……

【律师说法】

针对网友争议的问题,记者采访了相关律师。

1

个税到底由谁来缴?

“所得税,顾名思义,就是所得者也就是卖方缴税,这个毋庸置疑。”河南润之林律师事务所律师肖正海认为,但之所以司法拍卖,是因为房屋所有者(往往是被执行人)无财产可供执行,如果让其缴所得税难以操作,只有转嫁到买者身上。

“这种转嫁其实没有道理和法律依据,但为了避免税费流失,似乎没有更好办法,这是在公民个人的私权利和国家税收公权利之间的一种价值选择。”肖正海律师称。

河南明耀律师事务所律师樊凤丽认为,《个人所得税法》只规定所得人为纳税义务人,具体所缴纳税费由谁承担没有强制性规定,交易时个税究竟由谁来负担交易双方可以合议,既然法院拍卖公告上公示了税费由买受人承担,而且买受人杨女士在竞拍时又没有提出异议,证明双方都接受这个自由约定。

河南天基律师事务所主任冯胜强认为,被执行人的房产被法院拍卖,房产拍卖后的房款用于清偿法律生效法律文书确定的债务,房产拍卖价款与取得房屋时支付的房款之间的差额为其所得,被执行人为“所得人”,应当作为纳税主体,履行纳税申报的义务。

中国法学会财税法学研究会理事、税务律师许义娜认为,本事件第一次交易按500元所得征税(几乎相当于不征税),第二次交易如果税务机关仍然坚持按500元作为计算所得的扣除成本,显然是取消了第一次直系血亲之间的赠与或低价交易的税收优惠,违反了国家税收政策。“因此,本律师认为本案的买家杨女士不应该实际承担46万个税,只需承担本次拍卖价扣除前手过户时的房产市场价的差额的应纳个税款。”

2

法院有没有责任公布详细的税费情况?

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定:实施网络司法拍卖的,人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息:……(九)拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式。

按照这个规定,法院有没有责任公布详细的税费情况?

“有责任!”樊凤丽律师认为,既然法律有明文规定应该公示可能产生的税费,法院就应该严格执行,没有公示这方面内容就是工作上的瑕疵,这种瑕疵所造成的损失不应该由买受人来承担。

肖正海律师称,网络司法拍卖是新兴事物,社会应该给予更多的关注与包容,当然,完善司法拍卖制度问题是当务之急,制度不完善带来的风险不能也不应该由竞拍人买单。

3

竞买公告中的“一切税、费”包含个税不?

冯胜强律师认为,杨女士通过网络竞得法院拍卖的房屋,与法院存在房屋买卖合同关系。根据意思自治的原则,双方在拍卖合同(《成交确认书》)中约定“所有税费”由杨女士承担,并不违反法律禁止性规定。

“但合同并没明确约定,被执行人应缴纳的个人所得税由杨女士承担以及相应的标准。”冯胜强律师称,杨女士认为被执行人应缴纳的个人所得税不属于成交确认书中约定的“所有税费”,法院认为包含在内,双方理解存在分歧。

根据我国合同法的相关规定,双方在理解具体条款的准确含义发生分歧时,应根据文义解释及合同目的解释等判断签订合同时双方真实的或应有的意思表示。

在事件中基于一般人的理解能力,杨女士无法预料到被执行人以500元的价格从直系亲属处受让拍卖房屋,且结合我国现况,作为自然人在交易前,无法查询该房屋此前的交易情况。

假设法院在公告中详细列明标的物过户登记所涉及的税,则会影响杨女士竞买拍卖房屋的意愿及竞买的价格。

4

法院有了声明就免责了?

在很多法拍房的公告中均有以下声明的描述:

“请亲临展示现场,实地看样,未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认,慎重决定竞买行为,竞买人一旦作出竞买决定,即表明已完全了解,并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”

“因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负,变卖人不作过户的任何承诺,不承担过户涉及的一切费用。”

是不是有了这些声明,如果出现了问题,法院就可以免责了?

“这样肯定不行,犹如‘离店概不负责’之类的免责条款,格式条款,加重对方责任,减轻己方责任,应属无效”,肖正海律师认为。

冯胜强律师认为,该房产上一次交易为“直系亲属过户”,这应不算是“房屋瑕疵”,法院不能以此为借口免责。

5

买房者杨女士该怎么办?

目前,杨女士已向相关法院提出执行异议申请,尚未接到回复。

基于杨女士的情况,冯胜强律师认为,除了提出执行异议申请,还有以下方案可供选择:

方案一,杨女士如认为拍卖合同(《成交确认书》)关于“所有税费由竞买人承担”的条款存在重大误解,可以根据合同法之规定,向有权管辖的法院申请撤销该合同,退房退款。

方案二,杨女士若认为法院在《网络司法变卖公告》及之后的披露义务中故意隐瞒“被执行人以500元的价格从直系亲属处受让拍卖房屋”,可向有权管辖法院申请撤销该合同,退房退款。

方案三,个人税费征收属于行政机关与纳税义务人之间的行政管理关系,与法院将查封房屋拍卖属于法律赋予的强制措施,属于两个不同的法律关系。法院已向房产管理部门送达《协助执行通知书》,房产管理部门有义务遵照通知书履行协助杨女士过户的义务,如不履行过户义务,则会受到法院的处罚。法院未对房产管理部门因杨女士未缴纳被执行人应缴纳的个人所得税而拒不履行协助过户义务的行为进行纠正、处罚属于不作为,杨女士可就此提出异议。

【责任编辑:段佳曼 】

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