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“手撕”郑州20个有风险的楼盘,乖!听话!咱不买!

发布时间:2018-01-18 08:19:59来源:行者看房

买房套路深,本想买个什么“中式豪宅”、“河景房”、“湖景房”享受人生,但是一不小心就变成了“墓景房”。

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前几天,广州增城区某楼盘的一批业主终于迎来了收房,刚入住就发现自己买到的竟是“墓景房”。一打开窗户,楼下是一片露天的墓园,距离不过10米,面积约两三千平方,瓶瓶罐罐的,3楼以上朝西的房间可以看到“墓园全景”。许多业主表示,白天看着都瘆的慌,别说晚上了。

以前大家一般都会关注房子质量如何,小区绿化和配套有没有缩水,或者学校有没有落地,如今又要新增一项:附近是不是有坟地!买房真是一个令人揪心的事情,市场没有十全十美的房子,即使有你也未必买的起!那普通购房者该如何买房子呢?

如何资金实力允许,一定要选择品牌实力开发商。

有人说:大开发商也经常维权,尤其是进入郑州的品牌开发商,要是不被维权,感受下郑州人民的“热情”,都不好意思说自己是盖房子的。也有人说:小开发商的房子便宜,很多项目还处于郑州繁华地段,未来升值潜力也不差。

如今很多品牌开发商都来郑州发展,在同样的地段的不同楼盘,大开发商的楼盘和小开发商的楼盘价格相差上千元,甚至数千,购房者该怎么选呢?

在此,老孙告诫大家:还是要选品牌实力开发商!

一、品牌房企实力雄厚购房无风险,中小房企项目烂尾机率高。

房地产是资金密集性行业,现在一宗土地成交少则数亿,多则几十亿上百亿。小开发商根基不稳,实力孱弱,融资渠道少,拿地资金成本高,风险大。房地产市场形势好时,老板容易头脑发热,盲目扩张,资金链脆弱。市场形势不好时,销售受阻回款困难,会引发连锁反应,极容易出现烂尾楼盘。

郑州在2014、2015年之间就从曾出现过大量烂尾项目,大部分都是因为土地性质问题和资金断裂。办不到国有土地使用证,意味着购房者连房产证都没有。而资金链断裂后很多开发商要么以房抵债,要么递交促销,一房两卖,甚至携款潜逃。

随着2016年郑州楼市的狂飙猛进,市场出现抢房热潮,一些烂尾项目趁机改头换面,在市场了开始了“浑水摸鱼”之旅。

而进入2018年以来,调控政策尚未放松,信贷政策持续收紧,购房者越来越理性,可以说很多房企将面临着楼市寒冬。一旦2018年开发商债务集中到期,融资能力薄弱的中小开发商将陷入困境。到时候说不准又会冒出一堆烂尾楼。

二、品牌房企开发理念成熟,重客户价值;中小房企股东合伙做生意,重自身利益;出发点不同,楼盘品质差距较大,业主居住体验千差万别

品牌房企之所以能够做大做强,能从上万家房企中脱颖而出,必有自己的核心竞争力,是经过市场检验的,被老百姓接受和认可的品牌。

对我们购房者而言,品牌开发商有这些优势:

1楼盘品质有保证

房地产开发是一个系统工程, 从融资成本、土地判研、市场定位、规划设计、施工管理、装饰装修、园林绿化、工程监理到营销推广、销售执行、品牌塑造等每一个环节都需要高素质经验丰富的核心人才或公司进行管理和执行。大品牌有长远的发展规划和非常有竞争力的薪酬待遇,能够吸引一流的人才。

恒大集团用1500万年薪挖到了经济学家任泽平就是一个范例,而且近两年万科、恒大、碧桂园、融创、阳光城等房企对985重点大学人才抢夺也是非常凶猛,一个由重点大学高素质人才组成的团队,是靠谱的。

2品牌有溢价,升值有保障

房子具有保值和增值的属性,品牌开发企业开发的楼盘,升值潜力更大,卖房时投资回报率更高。决定房子的价值的除了地段、学区等所有楼盘都相差无已的因素外,还有楼盘的品质、业主阶层、物业服务水平、品牌的影响力等,品牌企业楼盘更胜一筹的因素。

老孙的一个朋友曾经在万科美景龙堂、富田九鼎世家、阳光城8号院之间徘徊,当时万科美景龙堂和富田九鼎世家都是9000多元/㎡,只有阳光城8号院是8000多元/㎡,当时这位朋友感觉三者区域位置差不多,而且囊中羞涩,无奈选了阳光城。

结果是显而易见的,阳光城愣是等了将近3年才交房,交房后又发现质量问题比较严重,绿化缩水。这些都忍了,毕竟是刚需房,但是最要命的是目前龙堂的二手房已经卖到21000元/㎡、22000元/㎡了,九鼎世家的价格新房已经涨到了23000元/㎡,而阳光城高层目前也就15000元/㎡、16000元/㎡。买的时候差了1000元/㎡多,卖的时候至少差5000多元/㎡,而且这个差距未来可能会更高。

三、品牌楼盘拥有品牌物业,业主生活惬意;小房企楼盘物业管理无保障,业主生活质量差。

物业服务的好坏,决定业主的生活质量,而且这个时间可能长达几十年。品牌开发企业一般都配有自己的品牌物业公司,品牌房企的业主消费能力也比较强,能承担较高的物业管理费,更具契约精神,缴费率高。所以品牌房企配一级物业,能为业主提供更舒适的小区生活。

小开发商的实力不足,楼盘面积开发少,更没有自己的物业公司,所有只能外包给其他物业公司,别指望物业服务水平有多高,保安是大爷级的,保洁是奶奶级的,小区垃圾堆积如山,电梯坏了无人管,爱车被划无监控。长此以往,业主和物业之间的矛盾就会激发,甚至剑拔弩张,直至新的物业公司入驻,重蹈覆辙,恶性循环,最终业主选择抛售房子,房价升值潜力低。

很多业主会发现,就在同一个区域内,虽然买房的时候比隔壁同样的面积多花了几万块,但是现在二手房却比隔壁高了30多万。

这样算的话,你是选择品牌开发商的高档楼盘呢?还是选择中小房企存在诸多风险的刚需楼盘呢?大开发的楼盘可能会出现问题,但是大部分开发商比较爱惜羽毛,即使出了事情,都会积极主动的面对解决,但是那些小开发商就不好说了,可能圈一笔钱就跑了。

今天我们盘点了郑州一些存在风险的项目,为大家的购房提供指导,希望购房者可以擦亮眼睛,避开以下的这些有风险楼盘。

1 建议谨慎选择的楼盘

未来华庭1

位置:郑东新区文苑南路与东四环交汇处西北角

理由:虽然未来华庭一直标榜自己是“郑州向东的桥头堡”,不断强调自己郑东新区的区位价值,猛一看离地铁1号线也不远,周边环境也不错还有几个公园和湖泊,似乎位置非常优越。但是40多亩畸形地块,三面临路,这三条路还都很宽阔,几乎都是区域主干道,车流量不小,噪音和粉尘污染自然难以避免。项目距离1号线地铁站市体育中心站经过实测是1.3km,走过去挺远的。

项目只有几栋孤零零的楼,很难形成纯粹的居住环境。而且目前售价在20000元/㎡,完全与刚需无缘,能出得起20000元/㎡的购房者,选择性其实很多。

雅居乐春森湖畔2

位置:金水东路与屏华路交叉口南200米

理由:在楼市监管异常严格的郑州,雅居乐春森湖畔却在搞违规认筹,在没有预售证的情况下就玩起了交5000元就能抵1万元的违规活动。

雅居乐在全国也是鼎鼎有名的一线房企,而且近两年一直在朝着“以人为本”的品牌定位发展。这样的开发商来到郑州应该是受欢迎的。然而从雅居乐国际花园到春森湖畔,雅居乐似乎并为给郑州人民带来多少惊喜和感动,反而一再的刷新郑州人民对一线房企认知的下限。雅居乐国际花园从开盘到交房,一种都在遭遇业主的维权:人车不分流、地暖偷工减料、绿化水平低等问题也始终存在。

雅居乐作为一个知名的全国性房企,却做着偷工减料、违规认筹的事情。

伟业龙湖上城3

位置:金水区中州大道与杨金路交汇处往东3公里路北

理由:伟业龙湖上城位于金水科教园片区,距离炙手可热的北龙湖一路之隔,但是却有着天壤之别。虽然和北龙湖之间就隔着一条连霍高速,但是北龙湖是一个很大的范围,更何况整个小区目前硬伤非常多。

杨金片区的定位非常模糊,规划也比较混乱,目前整个区域除了杨金路之外,没有一条具备通车条件的道路。另外区域还靠近马头岗军用机场,这也是为什么限高50米的原因。

撇开区域硬伤不说,仅仅就是龙湖上城这个项目就必须要慎重,从2013年开始,就在不断的搞内购,价格也从6000元/㎡一路飙升到如今的16000元/㎡,而且已经交房的房子质量很差。

各种偷工减料,各种违规销售决定了这个楼盘命运坎坷,一定要慎重选择。

长江一号4

位置:京广路与长江路交汇处东南

理由:长江一号最大的优势就是交通方便,开车的话西侧是京沙快速路,可以直通北三环,向南是三环快速路,又靠近地铁5号线,可以说交通位置是毋庸置疑的。

但是长江一号又是一个好地段被糟蹋的典范。长江一号一期当时在没有取得竣工备案表的情况下,便强制交房遭遇了业主的维权。

而今年1月6日的时候,长江一号二期的业主在暴雪中无奈的进行维权,原定于2017年年底交房的6栋楼延期交房,目前交房日期遥遥无期;小区刚开始宣传的容积率3.03变为4.99,商业综合体与宣传严重不符,涉嫌商业欺诈,还没有交房已经出现了很多问题!看到业主在暴雪寒风中进行维权更是无奈之举。

源升金锣湾5

位置:管城紫荆山路与航海路交汇处

理由:源升金锣湾项目总共占地600多亩,总建筑面积183万㎡,物业类型包括高品质住宅小区、星级酒店、高端写字楼、大型的商业社区。这个楼盘最大的优势就是地段,即使放到现在,你再航海路上也找不到一个像源升金锣湾这样占据航海路和紫荆山路两大主干道的楼盘,所以这个项目曾经卖的很火热。

但是真实情况却令人心寒,开发商宣传能上的管城区外国语中学变成了不确定划片;合同交房日期2017年5月份,却一直拖到年底;房屋质量差,开发商使用大白墙作为交房标准,楼梯的钢筋裸露等等这些问题造成了金锣湾的三大特色:缺钱、维权、命好。

2 建议直接放弃的楼盘

阳光怡景花园6

位置:二七区航海路与郑密路交叉口西北角

理由:这个项目位于二七区,而且位置也不错,紧邻南二环地铁口。但是小区内楼栋不多,仅有2栋楼,300多户业主,容积率却高达4.95,绿地以及各种小区内的物业配套都非常的差,未来的居住舒适性肯定不会太高,这种房子未来的升值空间小,即使自己不住了出手也比较困难。

旭瑞和昌城市之光7

位置:中原区中原路与西三环交叉口向南300米路西

理由:这块地是鑫州置业有限公司从和昌手中接过来的,北侧是中原路,东侧为西三环快速路。项目只有一栋楼,项目这栋楼是2梯8户,24层,南北两个单元相通,梯户比高,有种筒子楼的感觉。容积率5.9,缺乏景观,小区缺乏居住氛围,后期居住舒适度缺乏。

临近西三环,还有陇海高架,几乎没有什么阻隔,绿化也较弱,噪音粉尘污染严重。自身配套较弱,学校靠划片。该小区的投资客非常多,后期会有租房群体入住,对于考虑自住的客户来说,居住氛围较为嘈杂。

宏光合园8

位置:经开区航海东路与第七大街交汇处东南角

理由:打开经开区的房价地图,大家会发现有一个项目价格比周边低很多,那就是宏光合园。当然了天下没有免费的午餐,既然便宜肯定不是啥好货。之前这个盘有部分房源被租给富士康员工当宿舍住了5年,后来租期到了又低价团购,所以楼盘形象品质上不去。

目前主推二期10#11#,为了改掉过去屌丝的形象,取了个洋气点的名字——星公馆。但是楼栋设计为框架结构,按说应该就是办公用房,但是却被当成70年住宅来卖,虽然开发商一再宣传70年住宅性质,不限购,可落户上学,首付只要30%,但是不确定因素非常大。

而且整个项目容积率达到了5.49,停车位的配比也只能达到2:1,方形的筒子楼,加上较窄的楼间距,除了价格低,除此之外毫无优势而言。

鼎天东尚9

位置:郑东新区龙子湖博学路与薛夏北街交汇处东南角

理由:鼎天东尚属于小开发商开发的小楼盘,可能很多人都没有听过。小小的32亩地,5栋楼,包括了公寓、小高层、高层、底商,可谓麻雀虽小,五脏俱全,但却相当的拥挤,周边很多安置房社区,也严重影响居住的舒适性,注定无品质无舒适。

鼎天东尚虽然贵为龙子湖的新盘,但是是新手开发商,还需要实地考察谨慎为主!

金水世纪城10

位置:中原区金水西路与秦岭路交会处

理由:金水世纪城位于热电厂和铝厂之间,站在位于秦岭路的售楼部,南面五个热电厂烟囱呼呼的冒着白烟,虽然售楼部一直都说热电厂要搬迁,但是几年过去了仍然没有动静。

而且紧邻高压线走廊和铁路线,几乎被热电厂、高压线、铁路包围,地段即使再好,但是区域小环境太差了。很多交房后的业主都说这楼盖出了地市安置房的气质。

九龙城11

位置: 中原区冉屯路南、化肥东路东

理由:之前强制交房、打业主、工程质量问题等等可以说九龙城目前已经恶名远扬,而且2015年九龙城一在建楼盘因为保温材料不合格突发大火,在消防官兵的奋力扑救下,虽然大火被控制住了,但是却烧死了两名工人。九龙城一直承诺的互助路小学现在始终没影,虽然项目离锦艺城王府井也不远,交通也比较便利,但是一想到这么多负面情况,建议还是放弃。

中岳俪景湾12

位置:南三环文治路交会向南800米路东

理由:该项目在南三环与文洽路向南800米路东,周围工厂多,离电动车批发市场不远,环境杂乱。而且该楼盘在该区域非常孤立,缺乏生活氛围,纯刚需设计,建筑面积75~125平方。开发商中岳也是小开发商,前期在西区做过住宅,火车站附近做过批发市场,经验能力一般,保障性一般。

虽然13000元/㎡的价格有一样的优势,但是南三环的项目还是建议首选永威城、绿都澜湾、鑫苑国际新城更加保险,这三个楼盘也就比中岳这个项目贵了1000元/㎡。

有人说中岳俪景湾是一个洼地,但是老孙觉得这个洼地有点深。

民安尚郡13

位置:管城区新郑路与帆布厂街(陇海南里)西500米

理由:这个楼盘堪称是隐藏在二环深处的一个“神盘”,很多人冲着民安的名号去买房,却发现只是挂靠了民安的一个招牌而已,真正的开发商是郑州逸泉房地产开发有限公司。

项目由4栋法式建筑组成,主要户型为85-90平米两房及两房变三房,121-130平米三房为主。其中3号楼竟然还是东西朝向。整个项目270度被铁路环绕,可以享受270度铁路环绕立体声,大半夜睡着了也能被铁路的汽笛叫醒。

民安尚郡虽然声称自己是地铁2、5号线双线环绕,周边教育资源丰富,但是连个院墙还用着隔壁老小区的,而且整天听火车呼啸而过的感觉很酸爽。

润丰新尚12

位置:航空港区薛店镇解放大道西侧

理由:润丰新尚位置极为偏僻,在薛店附近,没有公共交通,周边配套也很荒芜,严格意义上位于薛店,也不算是港区的楼盘,很难沾到港区发展的红利。

润丰在港区的各个项目的黑历史五花八门,从虚假宣传、阴阳合同,到强制交房、质量极差等应有尽有。从2016年以来,业主维权就没有中断过,楼盘问题不断,开发商也没有想过如何提升品质,一个烂盘接着一个。

3 郑州已知的烂尾楼

西郡80派15

位置:中原区秦岭路与西流湖路交叉口西200米

理由:西郡80派也就是非常著名的唯棠项目,该项目目前仍然五证不全,甚至连土地证都没有。2017年的年底,唯棠的售楼部被购房者砸了,对于这个项目真的不想说太多了,典型的烂尾盘,换了一个“马甲”继续圈钱。众多被骗的购房者除了用愤怒砸掉售楼部,更多的是被骗后的无奈和心酸。

亿辰山海间16

位置:二七区嵩山路政通路交汇处向西50米路北

理由:亿辰山海间项目整体基本上已经完工,地理位置也非常的优越,但是项目地块涉及到齐礼阎村的土地,目前土地证还没拿到,项目从2013年就开始停工,五证不全,从法律意义上讲属于违章建筑,已经形成了事实上的烂尾。

利海托斯卡纳17

位置:北环路与金陵路交叉口

理由:自从2014年年底利海集团郑州多个项目爆出了资金链断裂问题后,业主没有等来利海集团的问后续解决,等来的却是利海总部解散的消息。就这样利海集团破产了,而利海托斯卡纳三期绿洲花园也无法满足交付条件,最终强制交房。

小区交房条件不达标,房产证也无法办理,小区如今没有物业,无论是业主的居住环境和建筑安全、还是户口问题都得不到解决。

利海雁鸣湖一号18

位置:中牟县中国雁鸣湖国家级生态文明示范区

理由:利海出资120亿元打造的郑州国家级生态文明示范区,曾是郑州打造高端休闲,生态旅游的重点项目,建了300多栋别墅,占地近1000亩。但是随着利海集团的解体跑路,曾经号称“改变未来的32平方公里”的雁鸣湖一号如今变成了“鬼城”,只剩下了荒草丛生的楼宇废墟。

晶诚花园19

位置:经开区经北二路与第十一大街交汇处

理由:晶诚花园最早打着响应政府号召为富士康建配套公寓的口号,在没有取得土地证等任何手续的情况下就开工建设并且进行预售,由于土地性质还属于工业性质,再加上开发商、投资方的经济纠纷,从2014年停工开始,4年过去了,依旧是处于停工烂尾中。200多名已经缴纳定金的购房者在过去三年里持续维权,却迟迟无法收房。

龙湖玖号院20

位置:新郑市龙湖泰山路与鸿鹄路交汇处

理由:玖号院位于龙湖核心地带,门口就是地铁二号线南延线,堪称是南龙湖的门户位置,但是从2013年初开工建设的项目,因拖欠施工民工工资数千万元,因拖欠三家建筑公司共计数亿元工程款,2015年初就已经停工,成了郑州知名的烂尾楼。2017年5月份,在当地政府的努力协调下,玖号院复工,成为烂尾楼重生的标杆。虽然复工了,未来的命运仍然未知,充满坎坷。

还有什么中林国际,东方骏景等等也是郑州出名的烂尾楼,这些项目绝对是“老虎的屁股摸不得”。

后记:

时间已经进入了2018年,今年的购房者请记住一个原则:屏蔽置业顾问、中介的朋友圈,尤其是那些天天嚷嚷着要涨价的人,买房请遵从自己的内心,选择合适的房子再出手。

2018年刚需还是要趁早上车,但是也不能盲目上车。

房地产的未来走向仍然充满迷雾,买房的时候就像买商品一样,千万不能图便宜去买一些小开发商,市场在优胜略汰,那些只为圈钱,打一炮就撤退的开发商, 一定要趁早远离。同样的地段,同样的配套一定要优选品牌开发商,至于有哪些品牌开发商值得选择?且看下文为大家揭晓郑州品牌开发商排行榜。

【责任编辑:段佳曼 】
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