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陈寨、庙李、柳林改造现状,曾经的“土豪村”能否华丽变身?

发布时间:2018-04-08 20:41:46来源:河南一百度

前言:房子一座座坍塌,村子不复存在,人也四散而去,郑州的城中村在改造浪潮中一个个消失的无影无踪。

3月21日,郑州市人民政府的一侧公告,让人们又想起了城中村。

今后郑州市老旧片区,原则上以综合整治提升为主,不再进行大规模的拆迁改造。也就是说从3月21日开始,郑州告别规模拆迁模式,城中村改在将以综合整治为主。

郑州的城中村的拆迁历程最早从起步于2003年:

2003年9月30日郑州市政府印发《郑州市城中村改造规定试行》,意味着郑州城中村改造正式启动。

2004年西史赵村成为第一个城中村改造项目,也就是现在大名鼎鼎的普罗旺世小区。

2006年,燕庄开启拆迁大幕,创造了郑州城中村拆迁规模和速度之最,也让升龙这个闽系开发商名声大噪。

2007年,完善版的《进一步规范城中村改造的若干规定》出台,正式形成了著名的“郑州模式”。

2016年,金水区最后一个城中村张家村加入了拆迁的大潮,从此郑州四环内再也没有城中村了。

翻开郑州卫星地图,相信会被郑州的城中村所震撼。

 

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尤其是郑州北三环和连霍高速之间的金水北区,遍布着郑州最知名的一些城中村如陈寨、庙里、柳林、张家村等等。它们以人口众多、建筑密度高、占地面积大、拆迁难度大而著称。更是郑州十几年大拆大建中最难啃的骨头,用“千疮百孔”来形容也不为过!

2015年郑州市大刀阔斧,困扰城市已久的陈寨、庙里、刘庄、高皇寨、沙门村、张家村等纷纷开始了拆迁之旅。一时间关于郑州城中村拆迁的话题数不胜数,甚至一些媒体将陈寨、庙里等城中村拆迁后的场景比喻为“震后灾难现场”。

 

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图片来源:映象网

郑州的城中村拆迁模式备受争议,更将郑州推到了全国舆论的风口浪尖上。

如今两年多过去了,郑州四环内的城中村已经所剩无几,四环内大拆大建的时代已经落下了帷幕。

两年过去了,金水北区的城中村还好吗?

1陈寨

陈寨整体位于北三环和国基路之间,文化北路贯穿其中,将陈寨一分为二。

 

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陈寨未拆前卫星地图(来源:百度地图)

陈寨几乎是郑州城中村的标签,曾经被誉为是“中原小香港”,在混乱的同时享受着繁华。陈寨面积虽然只有0.618平方公里,却拥有800多棟十几层的楼房,流动人口达到15万之多,是金水区面积最大,人口最多,最复杂,最难管理的城中村,堪称是是郑州的“九龙城寨”。

曾经的陈寨,楼挨楼、楼挤楼、都上垃圾乱堆,天上天线成网,楼最窄的地方只有几十厘米。

 

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如今,陈寨文化路西部分只剩几栋孤立的楼尚未拆迁,整个工地已经被蒙上防尘网,整体的防尘工作比较到位,即使走在文化路上也很难发现隐藏在路边的城中村。

 

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陈寨文化路东部分已经人去楼空,但是尚未拆迁。每次走在文化北路,还能回想起陈寨曾经的辉煌。

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去年10月份,美景拿下的陈寨城中村改造一期工程的65号地,陈寨的土地再一次成为了热议的焦点。关于陈寨的开发权,在郑州充满了争议,恒大、美景、万科、保利都是曾经的猜测对象,最终陈寨的土地开发权落到美盛的手里,也就是目前的美盛教育港湾项目。只是陈寨大部分的土地还没有进入招拍挂环节,最终拿地的结果还是未知数。

2庙李

庙李毗邻陈寨,位于北三环以与丰庆路交汇处,也是郑州北区的一个著名城中村。

 

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庙李未拆前卫星地图(来源:百度地图)

 

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目前庙李的拆迁工作基本上已经完成,土地平整完毕。陈寨、庙李未来都将是美盛教育港湾的后期用地,两个城中村加起来占地将达到1300亩,这对美盛的整体操盘能力都是巨大的考验。

陈寨和庙李曾经容纳过30万郑漂,体量巨大,拆迁和改造任务艰巨。在加上它们毗邻北三环,与核心城区一步之遥。核心的位置,独特的社情现实,导致了陈寨和庙里的拆迁成为了2016年备受瞩目的郑州大事件之一。

3沙门村

沙门村的位置位于金水区花园北路和国基路交汇处,位置非常的优越。被地铁2号线和4号线覆盖着,紧靠国基路和花园路主干道,交通便利,周边的配套也比较完善。

 

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沙门村未拆前卫星图像(图像来源:百度地图)

 

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沙门村拆迁现场

 

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今年1月,碧桂园底价拿下沙门村城改地96、97号地块,沙门村城改地的归属算是尘埃落定了,据说案名叫碧桂园天麓。目前沙门村的已经被围了起来,还有西北角几栋建筑尚未拆迁,土地还未实现平整,遍地瓦砾。

4柳林村

 

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柳林未拆前卫星地图(来源:百度地图)

柳林镇为河南省郑州市金水区下辖的一个镇,区位优势得天独厚,交通四通八达,位于三全路和花园北路交汇处,柳林镇先后被河南省命名为“省重点镇”、被国家列为“经济发展千强镇”,更是郑州市北郊的一颗商业名珠,也是广大郑漂的重要集结地。

柳林镇下辖柳林村、沙门村、刘庄村、路寨村、高皇寨村、杓袁村6个行政村及二十一世纪、新田、风雅颂3个社区居委会。而柳林村是柳林镇的重要组成部分,也是北区城中村中最繁华的区域之一,紧靠地铁2号线柳林站。

 

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目前整个柳林村的拆迁基本上接近尾声,目前还有很多村民在废墟中生活居住,更增添了一丝戏剧性。

柳林村的开发企业据说是昊澜实业,柳林村一期的总规划占地面积为30余亩,临近花园路、三全路等主干道,位置非常好。

5高皇寨

高皇寨位于花园北路西、魏河南,与刘庄隔河相望。

 

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高皇寨未拆前卫星地图(来源:百度地图)

 

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目前整个高皇寨的拆迁工作已经结束了,昔日灯火辉煌的城中村如今已经变成了“绿色”的海洋。

 

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高皇寨综合市场的辉煌还可见一二,只是周边环境仍然堪忧,污水横流、臭气熏天,亟待改善。

2015年海亮拿下了高皇寨北的商业地块,开发了海亮时代ONE这个商业项目,纯商业用地,土地用途为批发零售、住宿餐饮,容积率小于5。

6邵庄、刘庄

 

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刘庄和邵庄分别位于花园北路的东西两侧,位置也是非常的优越,紧邻2号线首站刘庄站。曾经“万人挤公交”的盛况就发生在刘庄公交站,可见人口密度之大。

 

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邵庄的地面拆迁已经完成了,整个区域已经平整完毕,被绿色防尘网覆盖着。

 

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刘庄改造项目据说是被保利拿下了,目前可以看到保利主导的刘庄安置房项目已经启动了。

 

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刘庄附近有三个知名楼盘,康桥郎城和和昌悦澜两个住宅项目,基本上快交房完毕了,海亮时代ONE一个商业项目,算是能填补区域内商业配套的缺失。

7张家村

 

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张家村未拆前卫星地图(来源:百度地图)

 

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张家村是金水区最后一个被拆迁的城中村,位于丰庆路与文化北路交叉口,郑州海洋馆的后面。

 

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目前张家村的拆迁也基本上完成了,这一次采用黑色的防尘网覆盖着建筑垃圾,不是那么“辣眼睛”。

张家村的开发商据说是瀚宇集团,开发商瀚宇集团之前在北区开发过翰宇天悦项目,目前还有尾盘在售。

金水北区的城中村拆迁历程,堪称是郑州改头换面的“革命之旅”。

老郑州人都知道,90年代的郑州,过了北三环就是一幅田野风光。但是随着郑州向北的不断扩展发展,城市格局不断的拉大,农村土地不断被征用。陈寨、庙里、柳林等市郊的村庄逐渐被城市包围,逐渐形成了城中村。

又因为城中村中生活成本低,房租便宜,吸引了一大批郑漂青年。村民因为租金而受益,开始不断的加高自家的住宅以获取更多的受益,久而久之、恶性循环,城中村就变成了今天的模样。

 

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人口杂乱,城中村的居民由村民、租户和流动人口组成,流动人口很容易形成新的犯罪团伙,治安形势一直都是隐患。

 

 

城中村的基本上没有规划,违章建筑密布,一线天、握手楼、贴面楼是城中村的独特风景。

 

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基础设施不完善,卫生条件太差,各种管线杂乱无章,排水排污不畅,垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤、存在严重消防隐患。

城中村拆与不拆都存在各种各样的问题,首先城中村拆迁采用的货币化安置手段,导致大批村民一夜暴富,突然富起来的村民除了买房,几乎也没有更好的投资选择,对房价上涨起着重要的推动作用。这个现象在三四线城市尤为突出,近两年来全国众多中小城市加快了城镇化建设步伐,三四线城市的大修大建“造福”了一批人,这批人的购买力加上回乡置业的购买力,撑起了三四线城市的房价上涨天花板。

郑的城中村拆了之后,郑州的房子租金水平上了一个台阶,对几十万郑漂而言,意味着生活成本的提高,甚至不得不离开这个伤心的城市。但是从长远来看,城市的人才换档将带来新的发展机遇,有利于孕育新的面向未来的产业,郑州想要获得持续的发展动力,人才和产业缺一不可。

为什么金水北区的城中村拆迁会备受瞩目?

抛去城中村拆迁本身地缘属性,从地产开发的角度来分析,还是因为土地的稀缺性。

金水北区由连霍高速、索凌路、北三环、中州大道围合而成,行政上隶属于郑州的政治、经济、文化中心金水区,背靠惠济区生态宜居区,紧邻郑东CBD、龙湖副CBD,是郑州发展的黄金区域。

区域人口密度大, 购房需求旺盛,但是供应量却比较尴尬。城中村“磨磨唧唧”的属性,导致区域内的众多楼盘进度缓慢。名门翠园、美景美境、瀚海思念城、美盛教育港湾等都遇到过“难产”,甚至房子都“卖”出去了,土地证还没拿到。再加上郑州城改地“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式,为土地最终归属增添了众多不确定因素。

随着区域内城中村的拆迁完毕,金水北区将出现众多优质的可利用的土地,可以说区域将实现一个蝶变。曾经的西史赵村变成了高端小区普罗旺世,燕庄蜕变成高大上的曼哈顿商业区,未来陈寨、庙里、张家村等也就将告别废墟,成为主城区全新的生活服务社区。

从名门翠园的火热开盘销售就可以看出郑州购房者对这片区域的钟情。老城区优越的地理位置不可复制,生活配套完善,同时房子更保值,升值更快。相较于郊区的“大荒地”,主城区的城改项目无疑是“香饽饽”。

前段时间瀚海思念城终于拿到了土地,项目的进度取得了实质性的发展!相信美景美境、豫发豫园、美盛教育港湾等项目2018年会备受瞩目。

【责任编辑:段佳曼 】
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