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你所知道的地产格局要变? 商业地产重回房企战略

发布时间:2016-11-23 16:24:17来源:和讯网

2016年“双十一”尘埃落定,各大**巨头以千亿级交易额横扫财经头条。伴随着线上的狂欢,线下零售业却被称为“寒冬”,关店潮再现。但是就在“双十一”红红火火的当天,新华社刊发国务院办公厅印发的《关于推动实体零售创新转型的意见》,鼓励线上线下融合。那么在现实和政策夹缝下,商业地产是迎来“寒冬”还是“风口”?回答这个问题前,现实情况是越来越多的房企布局商业地产。

新动态 多家房企布局商业地产

房地产业进入白银时代后,面对越来越低的利润率,房企谋求转型以获得较高的利润率。商业地产作为房地产业不可忽略的一部分高利润率的局面依旧没有改变,因此,更多的房企开始进军商业地产。

整理发现,今年以来,已经有近10家房企选择布局或者重仓商业地产。

首先是万科购买黑石旗下商业地产公司——印力集团。

万科作为中国地产行业的领导者在房地产的黄金时代取得了不小的成绩。截至10月31日,万科销售额达到3119亿,公司市值超过2500亿。

万科自从2010年3月拿下东莞的商业地块正式进军商业地产以来渐成系统。2016年8月21日,万科与招商银行签订协议联手收购印力集团。11月3日这笔交易完成交割,印力集团正式成为万科布局商业地产的一枚棋子。

除了印力集团,万科还继续在一线收购优秀的商业地产。11月28日,万科拿下凯雷投资旗下上海世纪汇广场。

除了万科,绿地收购协信40%股份也值得注意。2012年起,协信提出了商业+住宅+产业模式,着力在重庆等城市打造总部城项目,涵盖企业总部园、创新经济园、电子商务园、创想生活园等,将商业和住宅项目开发在了传统工业园区内,对产业园进行改造升级。其2015年于清华控股旗下启迪控股股份成立的启迪协信科技集团重点打造科技城、科技园和科技谷项目,将重心投放到产业地产。此外,协信地产多地持有的多个商业地产项目——协信中心和协信天地等,处于热销状态。其中虹桥协信中心和中环协信天地,销售额均为上海前十。

绿地入股协信,根据绿地总裁张玉良的说法,“将有力推动绿地商业及产业地产开发运营能力的进一步提升,符合公司房地产板块中长期发展战略。”

还有就是云南城投收购北京银泰8个项目,这些项目分布在宁波、杭州、温州等地。根据云南的说法,通过收购这些项目,完成了在成都、杭州、宁波和温州等经济较发达地区的布局,符合公司区域战略定位和主营业务需求,优化了公司项目地域布局。

事实上,除了以上三家还有旭辉、泰禾、正荣、世茂、龙湖和鲁能也在近年来不断推进旗下商业地产业务。

2016年6月正荣高层披露公司将在上海、南京、福州、西安等10个城市投资16个大型商业项目,争取用三至五年左右的时间,使商业成为正荣重要的业绩支撑。

而根据龙湖的计划,2016年年底龙湖商业面积接近200万平方米,明年拟增至近250万平方米,2020年商业收入目标为50亿元。

旭辉控股副总裁蒋达强此前在接受《第一财经日报》记者采访时透露,目前旭辉正转向商业地产,未来5年,旭辉商业项目会增加到25~30个,届时会启动商业板块的独立上市运作。

可以预见,在未来还有更多的房企将进军商业地产。

高库存 商业地产危险?

房企集体布局或者重仓商业地产,那么商业地产的现状如何呢?

据《经济参考报》报道,统计数据显示,2015年全国住宅、办公楼和商业用地这三类物业的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米,根据过去5年的销售测算,这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说,办公、商业用地去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍,两者的去化压力远大于住宅。

国家统计局11月14日最新公布的数据也同样显示了这一现象。2016年1至10月全国办公楼待售面积同比增长了10.5%,商业营业用房待售面积同比增长12.1%,而住宅的待售面积则同比下降了6%。

再转型 REITs时代来了吗?

既然商业地产高库存,去化周期长,房企集体布局或者重仓商业地产是因为什么呢?早在2016年的两会上,越秀地产董事长张招兴和步步高董事长王填的提案也许能够说明一些问题。这两位人大代表的提案提到的正是在国内传了很久却没有真正落地的商业地产REITs。

REITs,即房地产投资信托基金是以发行收益凭证的方式汇集投资者资金后,由专业机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs设计既可以基于公租房的租金收益,也可以基于写字楼等大宗商用物业租金收益。由于兼具房地产投资和金融工具两种属性,REITs能够有效提高房地产资产的流动性,加大化解房地产库存力度,有利于完善房地产市场定价机制,抑制房价泡沫。

  REITs模式的时代真的来了吗?可以这么说。在经历了2015年股灾和即将经历深港通开通等金融界大事件之后,中国大陆的金融市场越来越成熟,这就具备了大规模REITs的土壤。而房企在利润率低的现实压力下,“物业+金融”模式将是转型方向。

  早在3月11日,绿地控股与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议,设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市。该酒店业投资信托计划向绿地收购19家位于中国境内的酒店物业,总计价值约为人民币210亿元。这将是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITs,标志着中国房企资产证券化、轻资产化迈出重要一大步,此举亦有利于绿地充分利用及放大其在大型商办开发运营领域的优势,通过房地产金融化,加强资产流动性,加快资金周转率,提升可持续发展能力。

  除了绿地,华润,万达还有越秀地产都曾尝试在新加坡或者香港发行过REITs。可以肯定的是在进行商业地产REITs的道路上还将有很多房企跃跃欲试。

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