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河南物业新规征求意见:房屋长期空置能少交物业费

发布时间:2017-06-09 10:28:24来源:猛犸新闻

备受关注的《河南省物业管理条例》制定15年来第一次“大修”, 不少物业管理中经常遇到的难题,将在法规中予以规范。日前,最新版的征求意见稿“出炉”,与此前的版本相比,又增加了不少的“干货”,例如:房屋长期空置物业费有望少交,利用小区共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益归全体业主所有,并且要每半年公示一次……你觉得这些新增条款如何,还有什么好的建议要提呢?

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【关注1】房屋长期空置,物业收费标准应当适当降低

对空置房应缴纳物业费问题的,一直以来都是备受关注的一个焦点问题,许多业主对此也是产生疑问,其存在这两种观点:“我一天也没住,凭什么让我缴全额服务费”、“虽然开发商早交房了,但我又没有去领钥匙,为什么收我物业服务费?”。其核心实质就是:我没有享受到物业服务,就不应该交纳服务费。一直以来,关于长期空置房屋,要不要交物业费,该交多少合适的问题一直是备受关注,近年来,由于空置房物业费缴纳问题引发的纠纷也时有发生。

记者留意到,在外省不少地区对房屋空置阶段的物业管理费缴纳比例也有着专门的规定,例如2005年颁布的《南京市物业服务收费管理实施办法》规定:业主办理入住手续后长期(连续六个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业,业主应向物业管理单位书面备案,按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。《无锡市物业服务收费管理办法》规定,自2006年1月1日起,对未入住或未使用的物业,物业公司按正常物业服务收费标准的70%收取费用。

据悉,我省在征求意见稿中对此新增的规定是:长期空置的物业,其物业服务费用的标准,可以由业主和物业服务企业约定,收费标准应当适当降低。业主未按照约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

【关注2】小区公共部位的收益 要每半年进行一次公示

小区各种广告天天见;地下停车库爆满、抢车位成为必修课;经常有人摆摊,卖东西、装宽带、办信用卡……在不少小区,这样的现象是不是已经司空见惯了?而在这背后则是当下被热议却被很多人忽视的“小区公共收益”。这些收益到底归谁所有,收益又都用在了哪里呢?这也是不少人都关注的问题。

据悉,在各小区中,目前的公共收益主要来源于这几块内容——小区公共部位、共用设施设备经营所得的收入包括:利用小区公共区域的广告收入、停车位收入、租赁的摊位收入等。

征求意见稿中明确,对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

业主大会成立前,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、物业服务企业的同意,并将不低于经营总收入的百分之六十计入业主所得收益。业主所得收益应当主要用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造,也可按照征求业主意见用途使用,每半年在物业管理区域内显著位置公示一次。

业主大会成立后,相关事项由业主大会按照法律法规、管理规约等要求决定,也可以委托物业服务企业代为管理,并向其支付报酬。

【关注3】小区维修资金使用、停车位出租使用等情况要进行公示

一直以来,“维修资金”咋使用、啥时候用、使用多少等信息是否公开透明都是业主们关注的焦点问题。

对于很多市民来说,房屋专项维修资金怎么用,用在哪儿,不少都只是知道个大概,甚至是一无所知。据悉,商品房维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造,不得挪作他用。而在现实生活中,有些老旧小区的电梯坏了,要使用维修资金,但是这个数目到底合理不,很多业主心里估计会犯嘀咕。

同时,对于小区内有多少停车位,租出去了多少,又卖出去了多少等问题,相信多数业主也不清楚。

记者留意到,在最新版的征求意见稿中,就明确了物业服务企业要在物业管理区域内显著位置,将这些重要信息进行公示。

企业及其有关负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式等,专项维修资金使用情况;物业区域内停车位、车库的销售、出租使用情况;房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项;其他应当公示的信息。如果有业主对公示内容提出异议,物业服务企业应当答复。

【关注4】挪用专项维修资金 或将受到挪用数额两倍以下的罚款

住宅专项维修资金原本是业主的钱,但业主却很难接触到这笔资金。并且,该笔资金由谁来掌控、谁来监管,业主也并不是十分清楚。可以说,住宅专项维修资金是业主“既爱又恨”的一笔资金。

回顾过去十几年住宅专项维修金的“沧桑”,在各地开发商挪用维修金的现象并不少见:2005年,北京有房地产开发商挪用业主千万元公共维修资金成立公司;2010年,惠州市新时代花园小区开发商挪用280万元维修资金。2012年,南京市钟楼区勤德家园开发商丰臣地产集团未经业委会同意,挪用120多万元电梯维修基金;业委会发现后,于今年4月向钟楼区人民法院起诉,要求丰臣地产集团赔偿本应属于全体业主的这笔资金,最终经过法庭调解,开发商同意支付326万余元。此外,在兰州、东莞等地均发生过开发商挪用住宅专项维修资金的案例。

据悉,在最新版的征求意见稿中明确,挪用专项维修资金的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可并处挪用数额两倍以下的罚款;构成犯罪的,追究刑事责任。

【关注5】业主违法搭建建筑物 最高或罚款10万元

“私搭乱建”在许多城市都是一个具有普遍性的问题。住宅楼底层被改造、扩建门面房;小区绿地被圈占变成自家后花园,养鸡、种菜;阳台、窗台擅自外延傍建,楼顶成为私家平台,车位上加盖顶棚……形形色色的“违建”把城市小区变成了“大杂院”。

据悉,在最新版的征求意见稿中明确,业主和物业使用人违法搭建建筑物、构筑物、障碍物的,由县级以上物业管理行政主管部门或者规划行政主管部门按照职责分工,责令限期拆除,可以处一万元以上十万元以下罚款。逾期未拆除的,物业管理行政主管部门或者规划行政主管部门可以申请所在地县级以上人民政府组织强制拆除。

同时,记者留意到,在最新版的征求意见稿中,对业主出租房屋也有要求,业主出租房屋,应当通知业主委员会和物业服务企业。出租房屋应当以原设计房间为最小出租单位,不得分割搭建后出租。设计用途为厨房、卫生间、阳台的,不得出租供人员居住。

【关注6】妨碍业主大会筹备组工作的 处五千元以上一万元以下罚款

目前,河南省成立业主大会的小区仅占建成小区的7%,有93%的小区未成立业主大会,这除了物业行政主管部门人员有限,业主大会成立缺乏召集者外,还存在建设单位、前期物业服务企业不愿意、不支持成立业主大会等原因。这是此前,在审议《河南省物业管理条例(修订草案)》(以下简称《草案》)时,河南省人大常委会法制工作委员会副主任王新民所介绍的情况。

此前在采访中,记者了解到,不少业主反映,成立业委会都是步履维艰。

据悉,在最新版的修订草案中明确,建设单位、物业服务企业、其他管理人妨碍业主大会筹备组开展工作的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

同时,最新版的征求意见稿中规定,物业管理与服务工作应当纳入基层社会主义精神文明建设考核内容。并且,县级以上人民政府应建立和完善物业管理工作综合考核制度,定期对物业管理工作进行监督检查,并纳入年度工作目标责任考核。此外,征求意见稿规定,县级以上人民政府应当建立健全物业管理协调机制,督促有关部门依法履行监督管理职责,研究解决物业管理工作中的重大问题。建立重大物业纠纷处理应急机制,及时协调解决群体性或者重大物业管理纠纷。

■物业管理条例咋修改 有意见请我们

目前,最新版的《河南省物业管理条例》征求意见稿已经在河南人大网(http://www.henanrd.gov.cn)全文公布,大家可登陆省人大网站查看,并在2017年6月15日提出修改意见。

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