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土地拍卖熔断制出炉 或可抑制楼价过快上涨

发布时间:2016-11-02 16:31:38来源:东方今报

11月1日,郑州市政府网站发布《郑州市国有建设用地(住宅) 使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》(以下简称《办法》)。根据办法,任一竞买人在网挂系统中报(竞)价首次达到住宅用地出让起始价150%时,网挂系统报(竞)价中止。

这是继限购、限贷之后,郑州又一波楼市调控袭来。但效果如何,还有待观察。□东方今报·猛犸新闻 首席记者李凌

▶11月1日,郑州市政府网站发布《郑州市国有建设用地(住宅) 使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》(以下简称《办法》)。根据办法,任一竞买人在网挂系统中报(竞)价首次达到住宅用地出让起始价150%时,网挂系统报(竞)价中止。

▶这是继限购、限贷之后,郑州又一波楼市调控袭来。但效果如何,还有待观察。□东方今报·猛犸新闻

“熔断制”正式登场

◎什么是熔断制呢?

《办法》第二条规定:国有建设用地(住宅)(以下简称住宅用地)使用权出让过程原则上分两个环节进行。第一环节为使用郑州市国土资源网上交易系统进行网上竞价,达到限价时转为第二环节;第二环节为现场一次竞价或转为网上一次竞价。

《办法》第三条规定:任一竞买人在网挂系统中报(竞)价首次达到住宅用地出让起始价150%时,网挂系统报(竞)价中止(以下简称网挂熔断),该时点为熔断点,此时出让起始价的150%为熔断地价,熔断地价的报价竞买人为熔断人。

◎郑州哪些范围实行熔断制?

《办法》第二条规定,第二环节中,郑东新区、郑州经济开发区管辖范围内采取竞综合房价方式确定土地竞得人;金水区、管城回族区、二七区、中原区、惠济区、郑州高新区管辖范围内采取竞地价方式确定土地竞得人。《办法》还规定,所有地块成交楼面价将不得高于区域内现有最高楼面价。

除此之外的其他区域,仍然按照老办法进行网拍。

◎怎么熔断呢?

简单来说,郑东新区、郑州经济开发区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,采取“限地价,竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人;市内五区及郑州高新区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价,依据挂牌须知等相关规定,确定竞得人。

那么,问题来了,谁来确定土地起始价呢?《办法》第六条规定,国土部门按照郑州市60号文件规定,依据基准地价、市场指导价、评估价合理确定土地挂牌起始价、熔断地价及现场竞价方式,报市政府审批,并经省国土资源厅备案后实施。该宗地的预期成交楼面地价原则上须小于该行政管辖区域(或功能区)内以往最高成交宗地相应价格。

◎竞拍违约没收保证金

参与现场竞价的竞买人如有恶意串通、串标、围标行为,影响土地出让招拍挂活动,给国家或其他竞买人造成损失的,一经发现,依法严肃处理。竞拍违约的,将被列入禁拍黑名单,还要没收保证金。

“新调控”效果如何有待观察

《办法》的出台,表明郑州楼市又一波调控来袭。

上一轮楼市疯狂中,地王频出、地价高涨亦是表现之一,熔断制也被视为是从源头平抑土地市场的高热,进而调控地价。目前,南京、苏州等地均已采取措施,比如土拍熔断机制,来调控“过热”的房地产市场。此番郑州正式发布的《办法》,成为平抑房价上涨的措施之一。

“熔断制就是为了限制地王产生。土地价格压下去,未来房价过热受到抑制。从心理上看,会对市场恐慌情绪有一个积极的正面影响。”河南省商业经济学会会长宋向清表示,近日,熔断制的具体暂行办法正式出台,加上限购、限贷,郑州楼市的调控效果已经显现。

“据我们掌握的郑州10月份的数据,新房成交量下降了80%,二手房成交数量下降了一半左右。”真二网郑州区域总经理孙新建介绍,价格也下降了不少,“二手房价格最少下降了20%,二手房市场已从买房市场进入了卖方市场,提前进入了淡季。”

但未来,熔断制能否真正发挥作用,抑制郑州过快上涨的房价呢?“总体上,郑州土地拍卖的熔断机制和房九条比较温和,只能抑制过快上涨。”宋向清说,“从长远看,郑州房地产上涨的趋势还将继续,但不会像前段时间幅度这么大。因为郑州不像西安、重庆,我们有刚需存在。”

“我们分析,到了春节后,新的一波房价上涨仍将持续,而未来3~5年内,郑州市区均价会达到3万元左右。”孙新建也这样表示,因此,有住房需求的还是要提前着手。

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