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郑州房价暴跌50%是开发商底线? 投资客最受伤

发布时间:2011-11-25 09:23:16来源:河南一百度

从7月份开始,郑州商住房均价就在僵持中以一种低调的姿态缓缓下滑:7月份为6676元/平;8月份为6623元/平;9月份为6549元/平;进入10月,住宅均价降至6493元/平!在全国房价大面积停涨回落之际,郑州房价亦或迎来降价潮,那么,若强势降价潮来临,谁最受伤?

六成意向购房者认为“郑州房价暴跌50%”是“开发商的底线”

从上述7、8、9、10月份的郑州商住房均价数据可以明显看出下行已是大势所趋,而开发商作为决定房价走势的主体,其底线在哪?何种程度的降价在其承受范围之内?哪种幅度的让利仍然能让其斩获收益?

六成意向购房者认为“郑州房价暴跌50%”是“开发商的底线”

据搜房网新闻中心调查结果显示:在所有参与者中,选择“房价下降50%”的占比60%;选择“房价下降30%”的占比35.64%;选择“房价下降10%”的占比4.36%。

虽然未来郑州房价的走势截至今日仍无法预测,但我们却可以从现在境况中窥得端倪:据郑州市房管局公布的数据显示:前三季度,郑州房地产市场商住房累积库存量可以卖9个月!而在第四季度第一月,市区商住房仅卖出4515套,比9月份减少222套,日均卖房不到146套!2011“金九银十”销量创出2008年以来同期最低!商住房库存量再度攀升。

“一个月入账就两三千万,还没等到用呢,钱就没了,光是银行贷款就不够付的。”一位开发商抱怨,现在年底将近,到处要用钱,银行贷款等着付,工程款要结算,材料款、营销费用等等,每天被一堆债务弄得心力交瘁。

郑州西区一小开发商的日子更难熬,开盘时间一推再推,之前做的一些楼盘推广费用也一直没能支付。“十多万的营销费用拖欠三四个月了,断断续续才分批支付了一半,天天被对方撵着催。”

“对于开发企业而言,工程款、银行贷款是大头,营销费用、代理费用都是小头,但现在就算是小头也没办法爽快支付,甚至几万元的活动费也是一拖再拖。有的实在支付不了的,就拿房子冲抵。”一代理公司的负责人介绍。

 

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六成被调查者预测“银行”可承受“郑州房价下降50%”

在郑州房价下跌预期已毫无置疑之时,作为被指为“高房价背后的推手”的银行,在房价经历高位跳水时的承受能力具体有多大?

六成被调查者预测“银行”可承受“郑州房价下降50%”

据搜房网新闻中心调查结果显示:在所有参与者中,选择可承受“房价下降50%”的占比60%;选择可承受“房价下降30%”的占比33.82%;选择可承受“房价下降10%”的占比6.18%。

那么,在回款难、融资难的“双难”挤压下,郑州房企的资金比重、资金来源到底处于怎样的一种状况?

据郑州市统计局在11月22日发布的《1-10月郑州房地产开发市场运行情况简析》显示:在房企的“钱袋子”里,自筹资金占一半,贷款只占一成。

2011年前10个月,全市房地产开发企业资金来源838.8亿,比去年同期增长9.7%,增速比去年同期回落35.5个百分点,房地产开发企业资金来源增速仍低于完成投资增速17.4个百分点。这是继资金来源增速自2010年10月首次低于完成投资增速后,企业资金来源增速已连续13个月低于完成投资增速。

央行已连续多次加息和上调存款准备金率,在流动性趋紧的情况下,银行贷款的门槛和难度不断提高,各项贷款投放明显减速,增加了房地产企业取得贷款的难度。在房企们找到的各类钱中,国内贷款只有82.8亿元,下降7.4%,所占比重由去年同期的11.7%降至9.9%。

自筹资金占了大头,共计427.7亿元,增长42.2%,所占比重由去年同期的39.3%提高到51.0%。这里面包括企业自有资金158.1亿元,增长47.1%,所占比重由去年同期的14.1%提高到18.9%;其他资金来源323.3亿元,同比下降13.6%,所占比重由去年同期的49.0%降至38.5%。

金九银十惨淡收场,已经印证了市场成交量的下滑。这一点从企业各类资金来源比重中也能找到根据。在郑州房企们的“钱袋子”中,定金及预收款147.4亿元,同比下降18.2%,所占比重为17.6%;个人按揭贷款74.6亿元,同比下降39.0%,所占比重为8.9%。

 

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47.64%的意向购房者将在"房价下降30%”之际出手购房

谈过开发商的降价底线、银行的可承受能力之后,作为活跃在房地产市场毋庸置疑的绝对主体——购房者又将如何处之?

47.64%的意向购房者将在“房价下降30%”之际出手购房

据搜房网新闻中心调查结果显示:从理性角度考虑,47.64%的网友将在“房价下降30%”之际出手买房;45.82%的网友则意欲在“房价下降50%”之时才安家置业;另外,6.55%的网友则表示,若房价下降10%就马上下定房源。

其实,经历过“史上最严厉调控年”,凡是尚未完成年度销售任务,手中现金严重匮乏的的各大小房企,在年关将近之时一定会甩盘销售,除了项目本身的项目缺陷之外,在以下三种情况下亦会发生一定程度的降价:1、开发商贷款到期,着急套现还贷;2、工程款、材料款等各种款项结算,需要大笔现金;3、在此调控的关键时期,看中了别的地块,不想错过此等抄底佳机,急需现金拿地。

当然,郑州房价出现暴跌的几率也不是很大:1、中原经济区建设带来的各种机遇使得郑州房地产市场的价值无限放大;2、在CPI快速攀升的眼下,建材、人工、税收等建筑成本一路飙升,不可能要求开发商在成本上涨的前提下大降房价;3、如今活跃于楼市的很多楼盘都是在2008、2009年拿的地,当时的地价之高亦是毋庸置疑;4、官方推出的针对房地产市场的一系列调控政策,都旨在熨平市场波动,防止市场出现“急跌”或者“迅涨”。无论是基于9月份和10月份数据,还是结合官方调控的初衷,市场不可能出现所谓的“拐点”,消费者也不能冀望房价暴跌。

对此,圣菲城销售兼策划经理周奎亦在做客搜房微访谈时表示:“年前是买房的好时候!开发商没钱的要促销回款;有钱的要完成年度目标,也要促销!年后买房就不行,有钱的会降低目标,减速销售。没钱的想降价的也等不到年后!”

新天地营销总监聂广华亦在接受郑州搜房网的采访时表示:年底前对于刚需族来说,买房是越早越好,因为近年来物价的上升也让房地产成本在不断提高,开发商一般不会牺牲掉自己的利润,如果硬降房价房企肯定吃不消,郑州不可能出现大幅度降,小幅下滑只是开发商的一种促销手段,因为目前开发商的压力主要来自年底的任务没有完成,一旦过了年,郑州房价松动将不再明显,未来房价走势还是稳中上扬。

 

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45.45%的被调查者表示郑州房价暴跌后“投资客”最伤不起

尽管经过“限贷、限购、限价”等持续而严厉的楼市调控,房价松动迹象日益明显,尽管有学者认为,“中国的房地产泡沫现在是爆了”,并认为房价“下跌不是一步到位的,先期先下跌20%至30%,之后可能会有反复,到2014年会出现房价下跌50%”,但房价未来究竟能否下跌50%,依然是见仁见智。即便如此,人们依然对“谁最受不了房价下跌50%”津津乐道。那么,在活跃于房地产市场上的各因素中,谁最伤不起呢?

45.45%的被调查者表示郑州房价暴跌后“投资客”最伤不起

据调查结果显示:经投票,最受伤的排行榜依次为投资客、开发商、老业主、银行、中介,依次占比为45.45%、22.18%、17.45%、11.64%、3.27%。

在这场探讨中,开发商终究不敌投资客,交出了第一把交椅!在所有参与者看来,在房地产业这些年高歌猛进的发展中,开发商通过房贷上的各种腾挪变通,即使房价暴跌,他们亦可作壁上观,成为幸灾乐祸的“旁观者”。

据在金水区投资某写字楼的张先生介绍:“9月份签合同的时候还是一万多一平,可到了10月每平米直跌4500块,就这样一下子砸手里了!一时之间也找不到下家,真是后悔当初相中了那个项目,如果是现房还好点,可以从中收取相关租金,要命的是投资的还是一个期房!”

而从目前郑州房地产市场现状来看,只有个别楼盘的降幅较高,但终究只属于少数楼盘,50%的降幅迄今闻所未闻。其实,如果郑州房价真的普降50%,那么,最受不了的将不仅仅是银行和开发商,还有那些坐拥多套房产的投资客、依赖土地财政的地方政府,以及与房地产业景气休戚相关的钢铁、水泥、家电、家具等长长产业链条上的企业……或许从这个意义上说,房价下跌50%,影响的将不仅仅是房地产业,它的波及范围将会触及整个经济、影响到所有人的生活。

也正因为如此,温家宝总理才会在俄罗斯圣彼得堡发表讲话时如此强调,“要使房价回归到合理的价格”。的确,房价下跌只有到达“民众能够接受”、能使“房地产业健康有序发展”的幅度,才是“合理”的,暴涨暴跌都不是调控的终极目标。

 
【责任编辑:张一鸣 】
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