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被中介炒“上天”的翰海尔湾和鸿园片区,真实情况如何?

发布时间:2018-06-13 15:44:43来源:河南一百度

曾经的中介卖房靠电话,自从微信朋友圈兴起之后,更多的中介混迹在了朋友圈,甚至已经形成了独特的朋友圈营销语录。

在二手房业务萎靡的情况下,郑州的大部分中介都参与了新房的营销和分销。

而且,在中介的朋友圈里,总是能爆出各种神盘:白沙片区低于1万的准现房、滨河新区的低价转让房、各种内购房等等。只要全城中介一起炒作,项目想不火都难。

最近朋友圈最火爆的项目无疑是瀚海尔湾!如果你认识的中介不推瀚海的房子,应该是个废中介。

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提起瀚海尔湾这个项目,就必须提一下所在的龙子湖北区,这是一块令人爱恨交加的区域。爱它的人住在鸿园的别墅里;不爱它的人压根就不知道这片区域。

6月10日是翰海尔湾认筹的最后一天,当天鸿宝路挤满了去瀚海尔湾看房的汽车,鸿宝路被堵的水泄不通。购房者蜂拥而至,生怕去晚了就不让交钱了,而这个区域究竟有什么魔力呢?

 

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鸿宝路被堵的水泄不通

 

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区位价值

大部分人对龙子湖北区比较陌生。但是提起它的另一个名称——鸿园片区,相信知名度会更高一些。

 

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鸿园片区区位优势非常的明显,被东三环、东四环、连霍高速快速交通体系环绕着,与北龙湖、龙子湖、象湖片区一路之隔。大方位位于郑州主城区的东北角,堪称是金水区四环内最后一块“处女地”。

郑东新区在河南的地位无与伦比,最能代表河南近20年来的发展成果。如今如意湖CBD、高铁站CBD已经成为了郑州最繁华的区域。而紧靠老郑东新区的白沙、杨金片区、鸿园片区已经接过了发展的大棒。鸿园片区的发展前景是毋庸置疑的,但是现实中的鸿园片区居住体验并不理想。

 

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配套设施

目前片区内的路网支离破碎,还没有形成完善的路网。东西主干道是鸿宝路,南北主干道是鸿苑路。鸿宝路目前大车较多,而且路况较差,坑坑洼洼极易堵车;鸿苑路南侧是断头路,目前尚未打通。

 

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鸿宝路

 

除了两条主干道外,大部分道路还是未铺装的小路,通行秩序比较混乱,路况较差。所以才会出现开头的大堵车。

 

区域的公共交通也比较尴尬,公交车还是这种跑城郊线的小黄车,与市区高大上的BRT是没法比,不过试想整个区域内清水苑、鸿园的别墅业主几乎家家都有车,公交车并不重要。不过地铁1号线东侧延长线(市体育中心-河南大学新校区)目前已经开通运行,首站距离片区较近,多少能粘上地铁的光。

 

配套设施

若论产业配套,这里几乎一片空白,与南侧的龙子湖片区和西侧的杨金片区相比,这里更像是一片纯粹的居住区。区域内规划有一些高新技术产业,大数据产业,但是还处于起步规划阶段未见成效,片区内还遗留了众多的乡镇作坊。

 

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一些乡镇手工作坊

另外,该片区内部还有众多的安置小区和拆迁区域,也影响了片区的面貌。

区域内的商业配套极度的匮乏,除了清水苑有些底商,鸿宝路两边有一些小餐馆,商业综合体是不存在的。目前的商业配套还是乡镇级的,不知道清水苑和鸿园的别墅业主们,是否买个菜都要驱车去市区。

 

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教育配套也比较着急,目前稍微有点名气的就是金水区第二实验小学,其他的教育配套暂时未落地。

 

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区域内医疗配套比较空白,不过这个片区距离亚洲最大医院——郑大一附院较近,能够与北龙湖共享部分配套资源。目前区域内最大的硬伤就是路网和商业配套,区域内交通网络未成形,商业配套几乎为零,暂时并不宜居。而区域内南侧有大量的安置小区,真正适合居住的地块非常少。

但是片区热度已经越来越高,尤其是最新的瀚海尔湾项目,尚未开盘已经赚尽了购房者的眼球。

瀚海尔湾

1项目概况

瀚海尔湾其实算是一个合作的项目。由西亚斯国际教育集团、亚美迪国际投资集团、思念集团三家合作,主要有教育、医疗、地产三个板块。而在住宅板块主打的是科技住宅和智慧社区,拥有12大科技体系,建筑风格与瀚海晴宇类似,定位偏刚改,但是“豪气”程度上不如瀚海晴宇。

 

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项目旁边规划为西亚斯雅美迪国际产业园区,主要是企业总部、产业孵化器、以及配套商业,再往西侧是西亚斯教育地块和国际医疗地块。

 

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翰海尔湾售楼部

2瀚海尔湾户型

项目总占地536亩,总建面150万方,其中一期住宅占地100亩,总建面28万方,建筑密度14%,绿地率48%,容积率2.9。

一期规划11栋楼,25-28层数,2T2、2T3、2T4,精装修交付。主力户型包括86㎡两房,108㎡、129㎡三房房,147㎡、172㎡大四房,层高3米。

 

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瀚海已经形成了自己独特的建筑风格,在郑州房地产市场上独树一帜。而且瀚海的项目美誉度一直比较高,溢价能力也比周边竞品要好!

金水东路上的瀚海晴宇已经成为了郑东新区一道靓丽的风景;高铁站附近的中豪汇景湾二手房也比周边的竞品溢价要高;瀚海航城虽然远在南港区,但是销售仍然非常火爆。仅从产品层面来说,瀚海的产品还是比较靠谱的。

 

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2室2厅1卫,86平米

 

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3室2厅1卫,108平米

 

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3室2厅2卫,129平米

 

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4室2厅2卫,147平米

 

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4室2厅3卫,172平米

3样板间展示

目前项目只做了86平米两房的样板间:

 

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次卧设计了一个榻榻米,很合年轻人的胃口。

 

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开放式厨房,看着很新潮,不过工作人员表示后期可以安装推拉门封闭起来。

除了86㎡两房,其余每个户型都有270°观景大飘窗、大阳台。根据置业顾问透漏装修标准预计在3000元/㎡,但详细品牌暂无披露,这个样板间也是加班加点赶工出来的。

小区配备智能安防体系、智能门禁、WiFi系统、指纹密码锁、星级大堂、中央空调、智能车库、充电车位等十二项科技产品。

 

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贾鲁河改造现场

总体而言瀚海尔湾周边的生态宜居性较强,项目北侧是黄河湿地,西北侧是贾鲁河滨河公园。贾鲁河、龙子湖、北龙湖三个区域联系在了一起组成了一套生态水系。小区绿化40%,从效果图上看能达到一种“空中花园”的感觉,具体就看能否落地实现了。瀚海尔湾是一个刚改项目,小户型兼顾了刚需一族,大户型针对改善客户,但是对于刚需而言,片区还需要较长的时间去落地成熟。

除了瀚海尔湾,区域内还是一些其它项目:

 

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清水苑别墅,区域内交房比较早的项目,背景比较特殊。

 

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鸿园,片区内2800亩的超级大盘,产品覆盖洋房、叠墅、小高层等。是郑东新区为数不多的独栋别墅区,鸿园一个开发商曾经扛起了片区发展的大旗。

 

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除了鸿园和瀚海,泰禾也进驻了该片区。泰禾以19亿元人民币受让西景实业持有的润天置业100%股权,全面接手了这块地的开发,也就是郑州人期盼已久的“郑州院子”,不过暂时动静较小。

鸿园片区所属的杨金片区最近热度非凡,因为优越的地理位置也成为了各家房企炒作的重点区域,然而对待这个区域,一定要理性看待。

区域发展滞后,一种“村”的感觉

从东三环,拐入鸿宝路,有种从城市到农村的感觉,谁都不敢相信宣传中高大上的鸿园、瀚海尔湾、泰禾院子竟然就在这样一个区域。

虽然 龙子湖北紧邻郑东新区,但是真正的基础设施非常差劲,无论是绿化还是交通配套,目前还停留在城乡结合部的水平。

不过人任何人都不能忽视一个区域的发展潜力和动力,虽然龙子湖北片区目前比较“村”,但是在天独厚的优势位置,逆袭并不难。

交通路网和配套设施差,成熟还需要数年

限制龙子湖北区发展的重要原因是交通通达性,虽然龙子湖北区与北龙湖只隔着一条东三环,与龙子湖只隔着一条连霍高速。但是截止目前能通达该区域的大路只有鸿宝路,公共交通也只有262、275两条线路。地铁1号线只能通达河南大学新校区,距离片区大部分项目尚有些距离,留给龙子湖北区的发展时间还比较长。

区域投资属性强,不适合刚需购买

瀚海尔湾的交房时间是2021年12月31日,这比大多数的项目建设周期都要长,在目前的调控背景下,投资客需要持有至少6年,升值潜力是有的,但是持有时间较长。而且瀚海尔认筹金要交10万元,与大部分刚需项目5000、10000的认筹金相比,无疑增加了购房的门槛。

鸿园主打的独栋别墅均价约40000元/平,一楼带院的小高层单价约25000元/平;而泰禾的潜在项目“郑州院子”售价定然不菲。

所以区域内唯一的纯高层项目就是瀚海尔湾了,门槛稍微会低一些。刚需在这个区域无立足之地,鸿园片区注定是富人的游乐场。

区位价值高,未来升值潜力大

龙子湖北的房价攀升源自于它的两个好邻居:北龙湖和龙子湖。就像深圳的好邻居——香港,一个有钱的“大哥”,稍微出手就能帮助“小弟”改头换面。区位价值决定了龙子湖北的价值只会更高,毕竟大多数房产价值的根源仍然是地段。

结语:

大部分的郑州新区都存在着交通不畅、配套缺乏的共病,无论是白沙、绿博、还是大热的滨河新城、北龙湖,都是从一片片农田开始规划建设,对待任何片区都需要冷静看待,规划虽然很美好,但是也要看到眼前的现实。

对于刚需而言,市区地铁口远比贾鲁河景观更重要,对于改善客户而言,更热衷郊区洋房别墅。需求不同,购房动机不同,各取所需罢了。

【责任编辑:段佳曼 】
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