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实地考察!北三环不容错过的改善楼盘

发布时间:2019-03-22 14:18:32来源:行者看房

       郑州北三环地区随着惠济区核心区的建设,伴随着种种优势,吸引越来越多的国内一线开发商进驻该区域,加之品牌商业项目配套,实力助力北区住宅高地。今天要盘点的是北三环两个在建新盘,万科民安江山府和瀚海思念城。这两个命运多舛的楼盘要说有什么共同点,那就是两个楼盘都是偏改善的楼盘,同时也是该区域比较有潜力的优质楼盘,想在北三环附近购买房屋可千万不能错过本次的楼盘实地盘点。

  万科民安江山府是绿地璀璨天城的三期,土地命运坎坷,兜兜转转,易主多次,最终被万科和民安带走,但是整个项目的操盘运行还将以万科为主。 目前售楼部装修基本上接近尾声,还不具备完全的接待能力,预计要到3月底左右才能达到真正的接待条件,因此节点会比较靠后,预计19年上半年入市。

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  瀚海思念城这个项目从2015年5月就开始传出内购的消息,也是历经一番波折,直到2018年3月份才拍地成功。如今虽然传来即将开盘的消息,但从实地考察来看,项目现场还只是一个大坑,尚未开始全面施工,看不到工程进度,所以能否在5月份顺利开盘依旧是个未知数。

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  楼盘对比分析

  万科民安江山府位于郑州北三环金杯路交会向北约500米路西,总占地面积总建筑面积307257m²,规划总户数1552户,容积率3.99,绿地率25.48%,限高100米,隶属行政区惠济区管辖范围。 整个一期规划有12栋(34F)高层,1所幼儿园(1982.52m²)。价格目前虽是待定,但预计可能突破1万9。听说精装价格要超过2万,这个价格能不能被市场接受,还需要等待检验。

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  瀚海思念城位于国基路与渠东路的东南角,可以说是金水北区的核心腹地。项目总占地200余亩,西地块规划了10栋高层,容积率3.49,东地块规划了4栋高层,容积率3.0。项目还未最终定价,根据预测,基本上会在17000~18000元/㎡之间。与其他多数城改房相比,瀚海思念城最大的亮点在于容积率较低又没有安置房,居住体验较为舒适。

  项目户型分析

  万科民安江山府定位城心改善,户型设计分别以110m²、142m²、177m²为主。目前户型设计及装修标准都暂未公布,从规划局网站上公示的户型可以看出,部分楼栋设计为两梯两户,南北通透,大三房,户型设计还是比较合理的。不过这样的梯户比很奢侈,面宽够大,通透性也好,不过成本也高,到时售价估计远超周边。同时其布局也有瑕疵,电梯布局凹进了房间中,不知以后会不会有噪音影响。

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  瀚海思念城定位改善,主要是46-190㎡的精致一房到品质四房,毛坯房设计。小户型多,户数多,户型种类丰富,可供选择余地大。院内中间设计物业用房,比较影响美观。外立面设计会损坏25%左右的公摊面积。阳台说是可以封闭,也不能完全确定,需要等到后期再观察其变化。

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   交通对比分析

  万科民安江山府算是标准地铁盘,离沙门路站非常近,紧邻地铁三号线(在建中,距沙门路站约200米)。临近公交站,附近有江山路、长兴路、国基路等多条公交线路。周边有北三环、国基路、金杯路等,出行无论是公共交通或是自驾都是非常方便的。

 

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         瀚海思念城位于国基路与渠东路的东南角,可以说是金水北区的核心腹地,交通便利、配套醇熟。紧邻2号、4号、7号三条地铁线,周边北三环、文化路、花园路、中州大道等城市主干道路网四通八达,区位优势明显。

 

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  周边环境对比分析

  万科民安江山府占地还是属于王寨村的城改用地,从最新的规划图上可以看到,项目的北边规划的有一块小学用地,但建成时间未知。地块的南侧是郑州宜家项目,预计2019年夏天开业,便利的商业资源是其一大卖点,但是临路楼栋也难免会收到干扰。 东侧隔路相望大型建材市场,后期也可能拆迁,目前给人的观感较为混乱。东北角是变电站,西侧长兴路,对面是肿瘤医院,周边商业不太多 。东边不远是普罗旺世,还有郑州一八联合国际学校。

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   (南侧宜家建设中)

 

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  (东临建材市场)

 

  瀚海思念城项目3~5公里范围内辐射惠济万达、正弘城商业等繁华据点,后期售楼处拆除后也会打造成一个社区内国际文旅产业加持的商业综合体。但目前也只是在规划中,具体的落实都还是未知数。东边有各种维修厂,南边的蔬菜批发市场、东风渠以西的陈寨目前虽然在拆迁,但施工进度很慢、改造工程量巨大,这里近3到5年内无法避免脏乱差。

 

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   (周边环境较差)  

综合分析

  瀚海思念城楼盘区位优势明显,户型种类多,选择性较强,价格上也会比万科民安江山府略低。小区设计时尚前卫、美观大方,容积率低,居住较为舒适。但是前期内购占比大,预计将来出租和转手的较多,不免造成居住人员鱼龙混杂,品质打折的局面。同时,周边规划进程慢,后期改善时间长,道路建设规划较多 ,难免会出现拥挤现象。但是改善之后,其位置与周边配备的完善,使得楼盘性价比还是较高的。

    万科民安江山府则中规中矩,没有太多的惊艳,但也不至于太逊色,总体来看,交通方便,配套成熟,宜家的落地是其亮点。楼盘规划多为大户型,本身两梯两户的产品设计在整个市区都几乎比较少见,舒适性高,采光好,保值增值潜力大,日后置换也比较有优势。但商场的落地以及超近距离的地铁,难免会造成人流拥挤和嘈杂,喜欢清静的人在选择房屋时要注意位置。在预算较为充足的情况之下,想要刚改可以着重关注万科民安江山府。

      综合来看,万科民安江山府与瀚海思念城两个楼盘配置、品质方面相差不大。具体两个楼盘孰优孰略,还要等项目价格等各方面落地之后,进行进一步的考量。但一线品牌加持下的两个楼盘,相信表现都不会太差。

 

【责任编辑:刘遥佳 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】
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