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原标题:注意!2019郑州将有40个纯新盘入市,该如何选择?

纯新盘受限制比较少,并且一般开发商都是低开高走,所以很多人也都对它比较关注。今天我们就来说说2019年即将入市的纯新盘。

在说这些楼盘之前,我们先看看如何选择纯新盘:

第1、选择大盘首开,特别是千亩大盘的首开优惠力度会大一些,后期土地还比较多,会牺牲部分溢价,紧盯国企开发商,可能会相对靠谱并且优惠力度大。

第2、在市场下行期,一定要选择大牌开发商,这样资金链会相对靠谱,烂尾会成为小概率事件。

第3、可以关注有地铁和学校的楼盘,这样比较方便。并且此刻能进三环就进,不出四环,远离远郊。

米宅的建议是不出四环,今天我们就按照四环这个圈来说,明年到底有什么盘值得期待?什么盘不能买?

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目前2019年新入市的项目有40个,不包含商业项目,我们可以一起来看看,也欢迎收藏。

备注:具体项目入市时间以开发商为准,这个表格仅做参考。高新新城最近比较火热,区域内的楼盘也算在内。

郑东新区目前北龙湖的项目比较多,对于北龙湖核心位置来说,主要看产品,开发商品牌和价格。由于篇幅限制,北龙湖这次暂不说。

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接下来,我们具体来看每个楼盘的情况:

惠济区(2个)

中海滨湖世家: 跟碧源月湖挨得比较近,属于惠济区特色商业用地,据说之前应该属于碧源的,但是中海拍地拿到了。项目的备案名字是中海悠然苑,建设规划许可证已经出来,3.5的容积率,高低配,高层是33-34层,洋房6层左右。

项目南边亚新也在这边拿了一块地,不过是商业用地也属于特色商业的一部分,这边目前配套还算成熟的,有公园有万达,还有特色商业。不过距离大河路比较近,会有噪音影响,距离地铁2号线不到1.5公里,也算覆盖范围,距离地铁7号线比较近。

万科民安璞樾苑: 其实就是绿地璀璨天城的三期,但是被万科和民安拿走啦,挨着三环边,配套是比较成熟的,旁边溢价还有地铁3号线,容积率3.99,12栋高层,部分楼栋下面有底商会有噪音影响。

对于中海来说,目前是中海锦苑一个改善项目交房,但是品质一般,其他刚需盘还未交房。后期如何最重要的也是价格。万科一直都是中规中矩,流程标准化,惊喜和惊吓都不太会出现。

金水区(9个)

我们可以先说说杨金片区:

奥园誉湖湾: 容积率2.5,规划小高层,目前售楼部已经开放,面积在99-143平之间,整体定位偏刚改,精装,预计价格在1.8-2.1万,位置在北龙湖的正北部,距离比较近,但是目前的杨金是比较尴尬的,在预期下降的时期杨金是有价无市。

美盛北龙台: 容积率不高,跟奥园誉湖湾距离比较近。项目规划一栋洋房,其余为小高层,价格未定。户型为106-143平,偏改善,据说精装标准不低,美盛在这个项目上还算比较用心,但是这个片区着实尴尬。

蓝城凤起梧桐: 之前是美商龙湖一号的地块,现在跟蓝城合作代建,面积为128-180平,精装,小高层,户型面积段为改善,蓝城作为背书,在品质上会有一定的保障,不过美商最高的时候卖到差不多2万,蓝城的估计价格也不会太便宜。

说完杨金,我们再来看看其他项目:

保利溪岸: 是杓袁的城改项目,城改项目比较慢,目前规划已出,受军用机场的影响,建了小高层,容积率不是很高,1号院和2号院的效果图也出来了。1号院挨着贾鲁河环境比较好,并且地块相对比较大,2号院规划4栋小高层。整体地块比较零散,并且距离地铁比较远,但是路比较顺挨着中州大道和连霍高速,不过也会有噪音。目前周边有尚悦居和正弘府在售价格在1.55万,如果说是同样的价格,就不如现在在售的正弘府了,毕竟距离地铁口近些。

美盛教育港湾: 陈寨,庙李的城改项目,推出以教育地产为主的首个地产项目,规划有学校,公园还有集中商业。容积率比较高,位置比较好的,希望建成之后不要是另一种形式的小香港。如果价格合适,自住舒适度不是很好。

碧桂园天麓: 沙门的城改,容积率不低,并且梯户比比较高,户型90-120平,距离地铁2号线沙门比较近的,周边配套比较成熟,目前释放的是精装,价格在1.8万左右。碧桂园品质口碑下滑比较多,如果这样的价格,倒不如去看看瀚海思念城。

瀚海思念城: 之前内购的房源价格在8-9千左右,不过已经等很长时间了,预计明年会面市。项目设计的有小户型差不多40平,定位偏改善,有地铁,外立面跟瀚海晴宇差不多,目前地块比较纯粹并且容积率不是很高,如果有性价比还是可以关注的,毕竟片区楼盘不多。

名门悦峰: 地块不大,目前建设规划许可证已经出,容积率比较高,周边配套比较成熟,地铁2号线,国贸都在附近,但是农业路高架,会有噪音影响。目前名门的资金链有些紧,首开会不会低开走量也未可知。

东韩里: 城改项目,位置比较好,融创在操盘,预计年后土拍会有动作,不过以融创的速度节点可能会加快。地缘客户想要买,可以关注下。

中原区(7个)

风和朗庭: 风和日丽的后期地块,城改项目,容积率比较高,但是位置比较好,地铁5号线比较近,距离锦艺城也比较近,配套很成熟。不过6左右的容积率,舒适度不是很好,不过纯投资还算可以,开发商相对比较靠谱。

恒大储备项目: 恒大在中原区的这块地,规划建300米的超高层,要成为新区的新地标。位置是比较好的,距离地铁5号线比较近,周围学校也都不错,但是容积率5左右,比较高,中原老城区新的血液进驻,也给中原区的购房者多一些选择。

康桥九溪云樾: 须水的控规已经出来,一期距离四环比较近,不过整体环境不错,有南水北调运河以及秀水河,具体规划还没有出来,可以关注。

中原华侨城: 投资500亿,属于文旅项目,2018年年底拍了两块住宅用地,容积率3,还行,不过目前周边配套比较弱,位置在四环外,如果能发展起来对周边会有带动作用。

对于目前常西湖来说,楼盘是不多,节点也比较靠后,比如恒大刁沟,名门西岗、裕华铁炉等,这些项目传了很久,但是入市却待定。

融侨中晟悦城: 这个位置距离常西湖比较远,融侨在郑州的项目价格都不高,这个目前价格还未释放,规划的高低配,容积率3点多,位置太远就害怕购房者去区域不买账。

金科贾鲁小镇: 预计6500亩,面积比较大,里面有贾鲁河,南水北调运河等环境比较好,设计四个村的城改,未来要容纳10万人,位置还算可以,交通也方便。小镇项目要比其他城改项目多些属于市政的建设,对资金的要求也比较高。目前市场下行,具体要建成什么样子,我们持保留态度。

经开区(5个)

康桥美庐湾: 比较偏改善的项目,面积180-210-230平,面积比较偏改善,容积率2.5,距离湖比较近,环境比较好,不过预计价格不低。

金地储备项目: 项目节点比较靠后,目前具体的案名和规划还未出,金地跟海马青风公园挨的比较近,以后难免不会比上一比。

金辉滨河云著: 项目规划有叠墅和高层,96-166平,改善,项目距离地铁3/11号线比较近,不过金辉的楼面价已经超过1万,限价1.9万,这么高的楼面价以后准备怎么卖?金辉不仅在经开滨河高价拿地,在高新区的双湖科技城也是夺得地王,可见金辉拿地生猛,也是对郑州市场的看好。

电建泷悦华庭: 国企开发商,还算比较靠谱,规划小高层和高层产品,地铁14号线经过,容积率2.49,滨河也就这么大,开发商大都是大开发商,买什么样子的楼盘,现在就看性价比了。

中海天悦府: 跟中海万锦公馆差不多,位置也在一路之隔,主力户型在89-140平,价格预计1.5-1.6万,但是天悦府的位置没有万锦公馆的好,距离湖的位置更近一些。

管城区(2个)

融创城: 大王庄改造,高低配,面积在93-143平,目前洋房已经开盘均价15500,现在看来还算可以,但是配套比较弱,位置不是很好,距离地铁比较远。高层还未开盘,预计不会太高,毕竟融创在走高周转。

富田九鼎公馆: 项目规划是高层,面积在89-140平,地铁4号线沿线,挨着十七里河,但是产业园整体大环境不是很好,富田的绿化是不错的,预计价格可以参考周边永威,绿都这两个楼盘。

二七区(2个)

二七华侨城: 在南四环,沿着金水河两岸开发的文旅项目,容积率比较低,环境不错,但是位置有点远配套不是很好,规划的有地铁15号线经过,但是地铁需要很久。华侨城在郑州有三个,中原区,荥阳各有一个,希望能够按照规划建成,这样二七区也会有所提升。

亚新美好书香苑: 用地规划许可证已出,但是项目的节点估计要往后些,距离南四环比较近,配套不是很好,如果华侨城能够做好,对这个项目是利好。

高新区(5个)

康桥悦溪园: 康桥和美景联合开发,位置有点偏,在连霍高速以北,不过容积率不高2.5,规划20多层的高层,康桥的户型一直是比较不错的,但是这个区域的配套不成熟,郑东新区北边可以依靠东区的资源,而高新区的资源则比较弱,最后购房者对这个区域买不买账也是个问题。

郑报玉兰先禾: 楼盘体量比较小,位置比较好,旁边挨着正弘数码港,配套比较完善,规划地铁8号线,目前2栋楼,户型面积相对偏大,开发商郑报集团还算靠谱,能不能买看价格。

融信朗悦学院府: 融信和朗悦合作开发,张五砦城改,近千亩,楼盘体量比较大。融信和朗悦都是闽系开发商,后期预计也会引进教育。但是这个位置就是比较远了。

金辉和美的储备地块: 高新新城在近期频繁出现在大家眼前,金辉更以楼面价5千多的价格,刷新高新区的地价纪录。金辉地块跟美的距离很近,两者容积率都比较低,但是金辉的更低在2.5。不过目前距离比较近的华润悦景湾在售价格1万左右,在市场下行中,会是他们面临的难题,对这两个楼盘,我们边走边看。

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对于明年的新盘来说,可选择的真的不是很多,并且位置大都在三环与四环之间。主城区目前比较多的也就是金水区,之前金水区的城中村比较多,现在基本上是城改入市。

那么以上楼盘如何选择呢?

大北区

你可以关注万科民安璞樾苑,瀚海思念城,保利溪岸,东韩里这四个楼盘。

杨金目前比较尴尬有价无市,性价比一般,中州大道以西的价格制约力度比较强。2019年主城区的热闹当属金水,保利溪岸的价格可参考正弘府,瀚海思念城则可以对比美景美境。这几个首付要在40-55万,如果你刚好想买北区又有这么多资金可以去看看。

大南区

如果想要买南区,目前二七区楼盘入市项目比较少,二七华侨城位置有点远,管南融创城还有富田九鼎公馆还是可以关注的。融创和富田相比,位置还有地铁的通达度,富田的好些。

经开滨河国际新城,电建泷悦华庭和康桥美庐湾这两个是偏改善的,但是目前这个区域价格比较贵,2万+的价格,可以在郑州挑选的比较多。如果你是地缘,可以去看看中海天悦府位置不错,首开可能有性价比。

大西区

中原老城区,可以关注恒大的这个地标项目 ,毕竟老城区本身可选择的楼盘都不多,明年主要集中在常西湖新区,但是常西湖的价格是稍微有点贵的,地缘非要买的话,可以关注下康桥九溪云樾。

高新区可以关注一下郑报玉兰先禾,位置可以配套成熟。 康桥悦溪园对地缘来说也算一个选择,这两个可以看一下价格。高新新城近期土拍刷屏,但是一切都可以华润悦景湾的价格参考。

从区域的选择来说,首付30-40万,管南≥高新区>二七区,首付40-50万,金水区>惠济区。

来源:郑州楼市

【责任编辑:靳静波 】 【内容审核:李敏雪 】 【总编辑:甄慧敏 】
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