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建业新生活跻身物管优等生 如何成为物管“黄金赛道”核心玩家

发布时间:2020-05-18 19:32:39来源:河南一百度

近期,备受资本市场关注的物业管理板块涌现新生玩家,中部地区最大的物管企业建业新生活(09983.HK)于上周五(5月15日)正式登陆港交所。上市首日建业新生活股价即大涨22.19%,今天更是表现亮眼,领跑整个行业板块,继续大涨25.45%,最终以10.5港元报收,总市值攀升至126亿港元。

在港股市场,物业管理板块以稳健的现金流、高ROE被市场誉为“黄金赛道”,备受资金青睐,即使今年以来市场环境动荡不安,仍有13只物业股涨幅超过30%,同时不少物管企业纷纷排队上市。

当建业新生活上市时,市场依旧热情不减。上市前,建业新生活就受到市场热捧,不仅吸引了以重仓优质赛道、重仓优质公司著称的高瓴资本7500万美元基石投资,而且公开发售获得了超过141倍的超额认购,国际发售股份也获得大幅超额认购。

近年来,优质的物业管理公司凭借在物管领域的深耕与积累,不断扎实物管服务品质,通过多维度的渠道拓展,增加第三方物业开发商在管面积,丰富了物业管理业态,扩大了服务的群体,更打开了收入增长的空间。这也是物业管理板块受到市场追捧的主要原因。

刚刚上市的建业新生活就是这条“黄金赛道”上的标准优等生。

第三方在管面积大幅提升 物管组合实现多样化

建业新生活的前身建业物业1994年成立于郑州,控股股东胡葆森亦为建业地产(00832)董事局主席。建业物业作为建业新生活的前身,自1994年起就开始为建业集团及其联营公司或合资企业开发的物业(含建业地产)提供物业管理服务。一直以来,建业新生活与建业地产都是按照商业可持续的原则独立运营,新生活目前大部分管理项目来自于建业地产,而建业地产作为中国领先房地产企业之一,为新生活在营业收入和在管面积方面,提供了稳定的保障与支撑。

近两年,随着建业新生活不断提升第三方物业开发商项目的占比,这家中部地区最大的新型生活方式服务商,正在实现着物管组合的多样化目标。

据公司披露的招股书,新生活物业管理板块来自集团内的管理面积占比在逐年下降,来自第三方物业的管理面积占比则逐年提升。2017至2019年,来自建业地产及其联营公司或合资企业的在管面积占比分别为90.9%、83.7%、68.9%;第三方物业开发商的占比则分别为9.1%、16.3%、31.1%。从收入角度看,来自于第三方物业开发商的物业管理服务收入占比从2017年的5.9%,增加至2019年的20.2%,物业管理收入从1952.2万元增加至近1.2亿元,来自第三方物业的增值服务收入2019年也达到了1.186亿元。此外,值得一提的是,建业新生活所拓展的第三方物业开发商的项目,除住宅的物业管理服务和增值服务外,还包含商业资产管理及咨询服务。

公司对第三方物业的物业管理服务投标数量和中标率较高,2017年至2019年,公司分别投标14个、61个及86个,中标率分别为92.9%、96.7%及88.4%。第三方占比上升也说明公司提供的优质服务获得了认可。

业内人士认为,对于物业管理公司来说,第三方物业开发商占比的提高,表明物业管理公司正在逐步摆脱对母公司的依赖,这种高质量、低成本的市场竞争能力,有望使公司获得更加可持续的发展,有助于收入的稳步增长。

据披露,建业新生活还计划通过“根据有关政策抓住市场机遇管理国有公司的住宅物业”、“与第三方物业开发商建立战略合作伙伴关系或合资企业”、“通过参与第三方物业开发商组织的招标寻求其他市场机会”等方式,进一步扩大第三方物业开发商开发的在管物业。此外,公司还计划将本次IPO所得款净额的60%用于战略投资和收购。此举将进一步提高第三方物业开发商占比。

盈利能力持续稳健 业务板块发展高效协同

建业新生活近年来盈利能力持续稳健,公司现金流充裕,流动性保持了健康的水平,负债率也保持在良好的水平。

2017年至2019年,公司营收和净利润均快速增长,收入规模分别为4.61亿元、6.94亿元、17.55亿元,年复合增长率为95.1%;净利润分别为3900万元、5200万元、2.33亿元,年复合增长率为144.0%;净利润的增速明显高于收入增速,表现出优异的成本控制能力和增长潜力。

除营收、净利均实现了高基数下的持续增长外,建业新生活的毛利润和毛利率也在持续提高。公司毛利润由2017年的1.05亿元增加至2019年的5.76亿元;毛利率由2017年的22.9%提升至2019年32.8%,高于行业头部的公司。毛利率的提升主要源于近年来成功中标的新项目的物业管理服务费率,以及服务范围的扩展,尤其是商业资产管理及咨询服务的增长。

2019年,公司的现金为人民币5.85亿元。尽管2016-2018年,公司的资本负债比率曾经较高,但随着资产抵押证券有关的借款持续减少,而有关借款已于截至2019年6月30日悉数结清,目前,公司以借款形式表现的有息负债为0,因此资本负债率为0,财务状况十分健康。

物业管理是物业管理服务行业的核心。而之所以建业新生活是一家物业管理服务公司,但又不仅仅是一家物业管理服务公司,这与其物业管理及增值服务、生活服务、商业物业管理及咨询服务三大板块充分显示出的协同效应有着密不可分的关系。

尤其是近年来通过加大增值服务,使得公司在保证物业管理服务持续稳健增长的同时,不仅增加了收入来源,也让物业管理服务更好地获得了业主的认可,为物业管理服务更加稳定的增长起到了积极的促进作用。

公司正在逐渐摆脱传统单纯依靠收取物业费的基础物业模式,转而大力拓展提高业主多元化需求的增值服务。建业新生活最近三年其管理面积持续增长、新小区拓展能力强劲、品牌认可度高、现金流充裕、财务状况稳健、营收和净利润增速均为行业领先,尤其是增值服务快速发展。目前,公司已打造143个智慧社区,用科技赋能增值服务,为业主及住户提供俱乐部会所服务、室内维修及保养、保洁与家政服务、汽车清洁与充电、装修、寄件与取货服务。2019年,公司增值服务收入占比提升至55.8%,首次超过收入占比44.2%的物业管理收入,成为业内极少数增值服务收入超过物业管理收入的公司之一。

【责任编辑:魏山龙 】 【内容审核:黄瑞月 】 【总编辑:黄念念 】

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