拿下二七原北京华联店 丹尼斯透露了这几个“内幕”

河南商报首席记者 杨桂芳/文 记者 张郁/图

7月4日传出的丹尼斯拿下原北京华联店位置的消息，在河南商业界激起波澜。

目前人们所关注的问题是，丹尼斯拿下该区域，将会布局何种业态?

【进展】丹尼斯拿下二七原北京华联店，超8亿元费用已经支付

7月6日，河南商报记者从丹尼斯集团相关人士处获悉，丹尼斯对凯德郑州二七项目，也就是人们常说的二七原北京华联店的收购事宜，目前已经处于尾声。

据该人士透露，这笔交易略超8亿元，已经支付完毕。对于该项目的规划、定位、经营方向，还在制定当中。

“今年开业的可能性比较小，我们在研讨它的定位、市场等，还在很缜密地规划这个项目。”该人士对河南商报记者表示。

河南商报记者了解到，早在北京华联尚未闭店前，也就是2019年年初，丹尼斯已经对该项目进行关注。在2019年秋季，丹尼斯接到了该项目资产交易的沟通邀请。

丹尼斯看中了该项目什么?上述人士认为，二七商圈正在提档升级，这个商圈是核心商圈，也是城市的核心，有着独特的历史底蕴和文化，虽然商圈正在分散，但二七商圈是独特的，是郑州的重心。另外从项目本身来看，原北京华联店的物业结构、体量也符合现代化商圈发展的定位和趋势。从位置来讲，该项目的象征意义更大。

“二七商圈以中原商战闻名全国，现在二七商圈改造升级，我们趁势在此打造丹尼斯另外一个支撑点和制高点。”该人士表示，为了能够让这个项目“丹尼斯化”，丹尼斯将会对物业进行全方位的改造和装修，让项目定位清晰化，打出丹尼斯的特色和符号。

【历史】20年前就想拿下此地，丹尼斯鲸吞之势再增

此次丹尼斯出手拿下原北京华联店，被诸多商业人士认为是丹尼斯发展战略一次大的突破。

河南商报记者了解到，当北京华联店还是亚细亚五彩购物广场的时候，丹尼斯就希望拿下此地。

2000年前后，亚细亚五彩购物广场即将拍卖，丹尼斯意欲出手接盘。但是丹尼斯高层团队对此项目意见不一致，有声音认为郑州的城市发展向东，后来对亚细亚五彩购物广场项目经过装修、改造、收益等系列评估后，最终否定了接盘方案。

“当天下午丹尼斯就准备去签约了，后来没有去，放弃了。”一位知情人士告诉河南商报记者，这一事件就在当时亚细亚五彩购物广场三次流拍事件之前，直到后来该区域经过拍卖被建业以2.3亿元接盘。在此次事件之后，丹尼斯将商业向东布局，有了后来的沿着郑东新区CBD的丹尼斯七天地。

只是没有想到，在20年后，丹尼斯以超8亿元的价格鲸吞此地，让诸多商业人颇为感慨。

从1997年开出第一号店铺丹尼斯人民店，再到后来在人民店相距1公里内开出大卫城，再到现在挺进二七商圈腹地拿下原北京华联店，丹尼斯在二七商圈多拳出击的打法颇为炫目。

据上述丹尼斯集团相关人士透露，此次收购凯德郑州二七项目虽然早已有了意向，但当时多种因素不确定性，对外信息释放颇为谨慎。近几年二七商圈经营疲软，闭店信息接连发布，此次收购凯德郑州二七项目，希望能会给商圈振兴注入一针强心剂，对周边的商业、客流带动起到积极的影响。

“这体现了企业扎根郑州，扎根河南的态度，为中原老百姓提供更优质的商品、服务，创造更多的就业机会，”该人士表示，只有得到老百姓的认可，才有生存空间，才有进一步发展的可能。

【猜想1】丹尼斯是否会在此地做城市奥莱?

业内看来，一举拿下一栋七层、建筑面积超过9万平方米的商业物业，丹尼斯眼光颇为独到。

一位商业人士分析称，在二七商圈区域，除了即将呈现的大乐城、新田360太康路店之外，目前已经没有这么大体量的物业可以开发或者收购。

“无论从商业角度，还是从土地角度考虑，这次收购都没有问题。”该人士分析称。

在御智商业地产运营管理公司总经理王永君看来，此次收购该项目，是丹尼斯企业发展意志的体现。丹尼斯作为商业零售巨头，是一个全业态发展的集团，它在占领这一阵地后，在业态选择上有足够的选择权来填充该项目。

王永君提到，随着商圈提档升级，这一区域汇聚不同类别客流的趋势更为明显，尤其是有大量的、代表商业新生力量的学生派，和到郑州核心商圈“打卡”的外来客。二七商圈与其他商圈不一样的地方是“串流”，也就是说，人流会在各商场、商业街、地下地上相互走动，而不是像其它商圈，消费者去一个地方后就停了下来。

“这些特性让这个项目可以引入文创、文旅、潮牌、时尚、科技等。”王永君说，将大卫城、丹尼斯人民店装不下的品牌、溢出来的品牌在此汇聚，业态会更加丰满。

丹尼斯会在此地引入城市奥莱吗?河南商报记者并未获得丹尼斯集团的正面回应。

但这一说法在网上流传颇多。王永君认为，丹尼斯至少不会在此做百货，百货业态目前不被看好。丹尼斯假如引入城市奥莱，也会将之作为主力发展方向之一，会更多结合二七商圈的整体业态做统一规划，比如休闲、娱乐、 网红、餐饮、 体验等业态。

“可能会做一个综合型的大业态，抢二七商圈学生客层的蛋糕。”王永君分析称，从二七商圈提档升级谁是受益者来说，新开的商业项目因为体量小，受益不明朗，丹尼斯才是未来真正的受益者。

“根据二七商圈未来的改造和发展方向，丹尼斯定位规划好的话，会真正促进二七商圈商业崛起，提升二七商圈的经营档次，让二七商圈真正迭代升级，这里会成为省内外消费者旅游者的消费热门区域、 时尚潮流一族的打卡地、郑州市民的精神家园。”王永君说。

【猜想2】金博大成“夹心饼干”，将何去何从?

一位研究奥莱业态的商业从业者表示，如果丹尼斯将原北京华联店位置做城市奥莱，定位是非常精准的。

“丹尼斯本身的奥莱业态是成功的，销售业绩增长明显。”该从业者表示，丹尼斯有足够的品牌资源，而品牌们又有奥莱线和销售需求，在消费分级趋势下，正价店和奥莱店之间并不冲突。

他预计，在短期之内，丹尼斯不会对该项目推倒重建，而是基本保持原貌。从目前来看，丹尼斯拿下该店，对二七商圈、城市发展都影响很大，如果采用城市奥莱业态，也意味着这个业态将更受到零售认可。

他还推测称，去年7月原大商金博大店放出引入城市奥莱的消息，按照丹尼斯去年年初就开始接触凯德郑州二七项目(二七原北京华联店)来说，二七商圈这两个旧物业项目谋求转型的节点几乎是一致的。或许丹尼斯在去年就已经对二七原北京华联店可以布局什么业态，有了初步思考。

另外一个值得关注的问题是，在去年大卫城的邻居原大商金博大店引入城市奥莱并开业，曾经引起了一场品牌竞争保卫战。现在看来，这只是原大商金博大闭店前的昙花一现。

丹尼斯在拿下原北京华联店面后，将对金博大两面夹击，如今的金博大位置略显尴尬。成为“夹心饼干”的金博大，将何去何从?这或是金博大物业持有方信达亟需思考的问题。