河南商报调查报道组/文
此前，河南商报报道了啟福城“内购房变安置房”、“工程长期停工、交房遥遥无期”的种种问题;记录了购房者们不堪回首的购房历程，并努力推动开发企业正视业主诉求、早日全面复工、善后遗留问题。
上周，河南商报记者联系到郑州市住房保障和房地产市场管理局(下文简称郑州市房管局)、郑州市中原区等有关方面，进一步深入了解啟福城事件的症结所在。
针对啟福城事件的诸多疑点，7月13日下午，在中原区信访局，啟福城项目相关人士也向购房者们做出了详细答复。
1、项目什么时候能复工？
啟福城项目开发商相关负责人在上述沟通会上向购房者解释：受到疫情、大气污染防治等因素影响，整个工期滞后了350天。通过近期公司和施工方以钱抵工程款，各方资金恢复，和施工方交涉等，目前啟福城施工有5个项目。目前人数确实少一些，但是会逐步全面复工。
关于施工情况，根据后期资金到位情况，制定了详细施工计划表，整体交房计划会滞后一年半左右。
2、项目复工涉及的资金缺口将如何解决？
啟福城项目开发商相关负责人表示，目前啟福城已卖出房产5871套，剩余997套。在建工程涉及项目共欠款9.8亿元，涉及退款550套房产。尚未回款部分市值15亿2700多万元。其中包括，对外回款5700多万元，剩余未卖房源超过8.9亿元，抵押部分回款超5.8亿元。
当前公司新建的两个项目，后半年会进入市场销售，预计到年底还有4亿到5亿元收入，会来缓解啟福城面临的巨大压力，资金基本上可以实现回转，确保啟福城项目全面交房。
3、部分业主反映购买房源无法正常网签
在此前接受河南商报记者采访时，郑州市房管局相关工作人员表示，无法网签有两种情况。第一种有少部分购房者选购的是安置房。安置房在房管局系统里边是锁死的，必须由区政府组织，由安置群众来签。“安置房在申报预售时需要明确相关信息，政府部门告知房管局群众已经搬到房子里、并确定房源归属，这个时候才能把系统打开，该跟谁签跟谁签。”
第二种情况，企业因资金紧张，把尚未签订商品房买卖合同的房屋，做了债权抵押。这种房屋在债权人(银行)同意签约前，是不可能签约的。“一般情况下，企业把钱还完了，接押以后债权人才会同意签约。”
啟福城项目开发商相关负责人表示，无法正常网签客户，约为503套，这其中主要因为债权在银行抵押。近期，公司已经积极筹措资金，重新启动债权解押，7月已进行6套房子解押。
针对目前客户提出的解押房源比较少，下一步公司将积极筹措资金，加大解押数量，然后进行网签备案。
4、网签后，部分业主拿不到合同问题
啟福城项目开发商相关负责人表示，截至目前，网签已备案2739套，网签未备案2073套，前期整个项目网签达到70%。
网签备案需要收一部分房的资金监管，确实目前有资金困难。
已网签未备案的2073套，其中有2034套网签备案合同，已报市房管局审核，预计在7月底以后可以实现，具体备案完成时间，以市政府审核为准。
5、退房款问题
啟福城项目开发商相关负责人表示，公司近期积极与客户沟通，考虑到资金问题，协商对部分客户进行分期退款。目前7月份退款16户，虽然不是全款退完，但是分期、分批退的，每户都退着。
下一步，公司将对2034套房进行备案，备案后部分银行也会回款资金，这部分资金将用于，有序退还给退房客户。
6、业主反映啟福置业盖章、长坤置业开发，房主对两者之间关系存在疑问
啟福城项目开发商相关负责人表示，啟福置业做的密垌村土地整理工作。土地整理完以后，长坤置业作为开发企业，通过招拍挂，对项目土地进行二级开发。针对客户加盖长坤置业章诉求，经过公司积极协调，可以在原协议上加盖长坤置业章。
7、购买商品房，现在变成安置房，如何善后？
啟福城项目开发商相关负责人表示，啟福城项目作为密垌村合村并城城改项目，关于城改的存房问题，正在和政府积极协商中。
航海西路街道办事处相关负责人补充说：啟福城项目是密垌城中村改造项目，村民的安置房源在前期房管局锁定阶段，不叫安置房，叫拆迁还建房。
密垌城中村改造项目中，前期相关部门锁定的安置房面积比村民安置协议所需的安置房面积多出一些。
在村民回迁安置后，如果提前锁定的城改存量房有剩余，有机会按相关规定将这些房源转化为商品房，符合相关手续后才能对外销售。
不过，能转商品房的话，法律规定有两个必备条件。第一个重新计算的安开比符合规定，第二个土地必须是招拍挂土地。
福苑和观澜苑都是招拍挂土地。如果把多出的安置房面积假设为商品房，重新核算安开比，如果安开比符合规定。按照正常来说，它具备将来从城改存量房转化为商品房的条件。
但企业提前将这部分房源对外销售，一是程序不对，二是是否“多卖”，是否侵占了村民的安置房部分，有待进一步了解。
结语
解铃还须系铃人，无论是退款还是复工，核心还是一个钱字，2017-2018年，啟福城扎扎实实卖过一波房子，其后来拿到预售许可证，也让购房者心里吃了颗定心丸。
按理说消费者缴纳的购房款，应该进入资金监管账户，根据施工节点按比例划拨，这样的制度安排，就是为了避免日后项目暴雷、业主权益受损，那么啟福城这个项目，有多少资金进入了监管账户，下发划拨情况如何，目前余数有多少，能支撑多久?
对此，河南商报记者还将进一步展开调查。
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