大河报·大河客户端记者 李岩
济源市民苗先生打算买房，本是美滋滋的好事，最终却变成了糟心事，原因就在于和自己签订房地产买卖合同的出卖方并非房屋所有权人。7月25日，济源市民苗先生向大河报记者反映了自己的遭遇，而其背后的内情，耐人寻味。
济源市民买房，遭遇“一房两卖”
当日上午8点40分，大河报记者现场看到，双方在济源大道中段的豫房房产就退款发生争吵，贾某明确表示退款不可能。为此，苗先生一方甚至报了警。
苗先生告诉记者，其打算为儿子买房。7月4日，经豫房房产介绍，他和一位自称代理亲戚出卖房屋的贾某，签订了一份房地产买卖合同。房屋总价款为78.5万。双方约定，苗先生先交40.5万元，余款38万元等到过户时付清。在其过程中，苗先生向房屋中介交付了5万元“保证金。”
随后，苗先生了解到，出卖方贾某不仅不是房屋所有权方，其所称的亲戚也并非房屋所有权方。相反，其目前仅仅是和出卖房屋的产权方签订了购房合同，并未完成房屋实际过户手续。
得知事实真相后，苗先生要求贾某提供房屋产权所有人张某出具的授权委托书，却遭到贾某的拒绝。
贾某称，如果张某出具委托书，或涉嫌“一房二卖”。苗先生于是提出和张某见面确认下，但同样遭到贾某的拒绝。据此，苗先生认为房产中介和贾某涉嫌欺诈，要求退还交付5万元“保证金”。这一要求，遭到了两方的拒绝。
当日下午4点20分，根据苗先生提供的电话，大河报记者多次拨打该房屋中介经办人的电话，始终无人接听。
当天夜里8点左右，豫房房产负责人黄先生联系上了大河报记者。
“我现在比较窝火”，黄先生表示，购房前，相关情况已经给苗先生介绍清楚，现在苗先生违约提出退房，且当事双方互不相让，公司因此受到牵连。他表示，尽量促成双方调解，实在不行，建议双方通过诉讼解决。
“该合同是一份效力待定合同。” 河南麟格律师事务所律师李国森认为，签订协议的出卖方贾某对合同中的标的物不享有权利，其主观上存在过错，应当对买受人承担违约责任或者损害赔偿责任。此外，作为房屋中介的豫房房产对合同相对方没有认真履行审查责任，主观上也具有相应过错，因此应共同承担违约责任或者损害赔偿责任。
“现实生活中这种情况很普遍”，一位接近房地产交易行业的专业人士介绍，部分“炒房者”遇到低价出售房产的售房者，想赚转售价格差，因此通常会以合同的方式先行将该房产买下，在合同中特别约定可将该房产转售给指定的第三方，这已不是秘密。
律师提醒：遭遇“中间买方”暗藏风险
“一些人员借购房为名，利用这样的方法将房屋直接过户到下一手买家，以逃避税收，获取转售价格差价。”河南麟格律师事务所律师李国森提醒：作为买房者可能会面临各种交易风险。首先，有些“中间卖方”在收取买房者的房款后并未将房款转支付给卖房者，卖房者在未取得房款的情况下不会将房屋过户至买房者名下。
其次，卖房者因其他各种原因不配合买房者办理银行按揭贷款、或不同意将房屋过户至买房者名下，导致买房者支付了购房款而拿不到房屋。
此外，由于买房者与卖房者并非直接签订合同，双方非合同的相对方，根据合同的相对性原则，买房者只能向“中间卖方”主张合同权利，而无法向卖房者主张合同权利要求其履行过户手续，更无法要求卖房者承担违约责任或赔偿损失。
虽然买房者可像上述案件一样起诉要求“中间卖方”承担违约责任，但是这些“中间卖方”往往资金并不丰裕且交易失败后大多选择销声匿迹，导致买房者维护合法权益的难度加大，甚至可能拿到生效判决后亦执行不到其财产，导致损失惨重。
来源：大河客户端
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