大河报·豫视频记者吴俊池

近日,郑州市住房保障和房地产管理局印发《关于做好商品房预售有关工作的通知》(以下简称“《通知》”)。《通知》中提到,将取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”(指房子出地面就可申领预售)办理预售的相关政策,结合郑州市实际,将适时稳步提高商品房预售条件,并且表明,鼓励有实力的开发企业现房销售。

开发企业须将抵押情况如实告知购房人

《通知》中提到,取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”办理预售的相关政策,同时“调整工程形象进度为出地面以上2、3、5层”,即6层以下(含6层)的商品房项目,完成基础并施工至出地面2层以上结构封顶工程;7至12层(含12层)小高层建筑完成施工至出地面3层以上结构封顶工程;13层以上高层建筑完成施工至出地面5层以上结构封顶工程。

其中,《通知》内鼓励“有条件有实力的开发企业现房销售”。

同时,对于未来房地产市场的发展,郑州市房管局将“依据上级要求,结合我市实际,将适时稳步提高商品房预售条件”。

《通知》中关于土地抵押的问题,明确指出“土地(或在建工程项目)在抵押状态下办理预售许可的,开发企业提供由抵押权人出具的知晓土地(或在建工程项目)有抵押的告知函或证明,及其他必要材料”。

对于开发企业销售来说,《通知》内要求“开发企业须将抵押情况如实告知购房人”,商品房在实际销售网签前,“相关房源应办理解除抵押手续”。

放松为导向,但并非漫无目的

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,此次增值政策对于预售方面提出了三个主要的收紧性内容:取消此前郑州允许房企“正负零”的预售标准;对于各类项目调整了工程形象进度;鼓励房企进行现房销售。

严跃进认为,从这三个内容看,实际上都是对预售的标准进行了提高,很大程度上属于收紧性的政策内容,从郑州此前“郑十九条”的文件其实可以看出,当时就已经明确过,严格落实房屋预售制度,“此次政策是延续了此前郑州部分政策条款的内容,目的也是为了规范市场和房企预售行为”。

对于郑州市场的导向,严跃进表示,应该说郑州此次政策至少说明,郑州虽然大方面是以放松楼市为主的,各类政策也基本上是以放松为导向的,但不代表政策会漫无目的地放松,“避免一些项目过多地降低预售标准,反而滋生出了一些新的问题”。

对于郑州房企来说,要研究预售许可标准提高的情况下项目的推盘节奏和营销节奏,从而真正减少政策所带来的利空影响,进而将项目预售的工作做扎实。

修复置业信心,加速房企洗牌

“政府颁布此政策,对于修复市场情绪方面是个积极的信号。”中指院郑州分院总经理梁波涛表示,去年至今郑州问题楼盘数量激增,消费者对于楼盘交付问题普遍存在担忧,置业信心不足,而恢复原有的地上2、3、5层预售制度,这可以在一定程度上减少消费者置业时存在的心理担忧。

根据中指院2021年度郑州市房地产市场监控数据来看,2021年度郑州市房地产市场承压明显,市场销售不佳,房企普遍存在经营压力。梁波涛提到,如果房企能够实现有条件的现房销售,对于置业群体来说是一件好事儿,“它可以减少消费者对烂尾的心理担忧,更好地修复置业信心。”与“现房销售必将增加购房者负担”的论调不同,梁波涛认为,现房销售并不意味着会直接增加购房成本,反而会加速房企的洗牌效应,资金和实力雄厚的央企、国企会进一步占领市场,“市场‘二八分化’法则的呈现,会更加明显”。

放松与监管并存稳健企业更能落实“现房销售”

对于《通知》中提到鼓励现房销售等政策,诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为,现房销售即将产品透明化展示给购房者,便于购房者更深入地了解项目,同时也能在一定程度上减轻购房者装修等方面的精力消耗。

关荣雪着重提到,《通知》中明确要求开发企业将抵押情况告知购房者,此举将在一定程度上避免开发商跑路等现象,减轻购房者的疑虑心理,而且在近期楼市政策适度放松的背景下,此举有强化监管之意,放松与监管并存,将在一定程度上加速市场恢复进程,促进市场健康平稳发展。

“二八法则”的市场分化论调一直存在于房地产市场发展中,关荣雪认为,鼓励有条件房企现房销售,减轻购房者担忧情绪的同时,也难免会增加购房成本,现房销售也将在一定程度上增加房企的开发建设成本,因此资金流稳健的房企更能将《通知》落到实处,“但整体并无大碍,只是将资金周转周期进行了一定的缩短,房企分化特征也将更加明显”。

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