河南商报首席记者 李兴佳 文/图

它们从商贸财富的最顶端急速落下,从车水马龙归于平静,从商贸业顶流坠入镁光灯外的沉寂之地。

城市框架拉大的时代巨浪下,这些曾经的功勋批发市场,走至外迁囧途,甚至来不及仔细告别。

这并不是故事的结局。当很多人将目光聚焦于商户去了哪里时,我们想关注外迁后这些老旧市场的命运。

它们是改为了高端商业综合体,还是建成了住宅,抑或只是二手车商的暂时栖居地,甚或荒废闲置?他们如何焕新改造,如何向“史”而生,是否还有机会重返商业舞台中心?

【汽配批发市场变身农贸市场】

时针刚拨向00:30,天猫交易额攀升至3723亿元。

9个多小时后,遥远的传统线下,郑州一家农贸市场开业,选取在“双11”当天。它从“金水区”和“马李庄”各取一字,即是眼下的“金马智慧农贸市场”。

约2万方体量的新市场开业,牢牢攫取了菜商肉贩以及周边消费者的目光。大V点赞:“陈砦蔬菜批发市场的升级版。”

这个市场姗姗来迟,往西1.8公里开外的陈砦蔬菜批发市场已消失2年,市场所在的马李庄汽配市场已搬迁空置4年。

这里曾是马李庄汽配市场旧址。17年前,马李庄村集体用地建成的汽配市场开业,先后吸引800多家商户入驻,与路对面的汽配大世界隔路相望。2016年11月,市场搬迁。搬空后的老市场,做何规划,一直未能落子。老市场等新主人,等得太久。

4年,它等来的不是常人臆想的地产巨头接盘故事,不是改建产业园区的归宿,也不是荒废结局。意料之外的,它围绕民生,做成了一个农贸市场。

它有做农贸市场的优势,位居蔬菜市场曾强手环伺、扎堆布局的北环。那是个美好年代,多年前,毛庄蔬菜批发市场、陈砦蔬菜批发市场、万邦新绿地等北环农贸批发“三强争霸”。距离最近的陈砦蔬菜批发市场,曾是中原首个蔬菜批发市场,以近十亿元年交易额领军中部城市同类市场,一度担当郑州85%蔬菜的供应。

三家于2018年末整体搬迁,但郑北20多年积淀的产业基础犹在。老市场商户出走后,一直漂泊不定,渴望稳定经营地,金马农贸市场生逢其时,未脱离农贸集聚的郑北商圈。且周边1.5公里范围内,没有竞品市场与之抗衡。

汽配市场改建农贸市场,不仅仅是将闲置土地资源再利用,使昔日明星市场重焕生机,更是为外迁后的市场再造提供参考样本。

老市场生存录

老汽配城变身,让人又惊又喜之余,更将业内目光引向了“批发市场外迁后原址做何用途”的疑问和探讨。

一直以来,外界只关注市场外迁后,商户去了哪里,很少有人关注老市场最终归宿。

为此,河南商报记者多地实探、用脚丈量,抽样走访20多家曾具有行业标杆意义的明星市场,揭开了曾叱咤风云的老市场,在告别熙熙攘攘后的当下生存实录。

探访的23家市场,囊括了汽摩配、纺织、建材、水产、配镜、农产品、洗化、鞋等多种业态,既有如万客来食品城、纬三路水产市场等在当年外迁掀起巨大轰动的老字号市场,也有天荣汽配城、万客隆建材城、中原第一城等新晋外迁的市场。

附件:批发市场原址用途.docx

天荣汽配城、陈砦蔬菜批发市场……郑州市区老批发市场外迁后,原址都做了啥
天荣汽配城、陈砦蔬菜批发市场……郑州市区老批发市场外迁后,原址都做了啥

情形A

房企接盘建楼,纳入城中村改造

因为多数租赁自城中村集体用地的历史地情因素,调研的绝大多数市场在商户撤场后,原址引入开发商,走城改模式,改建为了住宅或者商业,这部分占调查市场高达21%的比例。

这些入主城中村、托起老旧市场改造重担的,背后不乏保利、康桥、升龙等一线房企的身影。

较早的如嵩山路西建材,隶属于齐礼闫村,升龙接盘改造后,如今原址成了升龙城;万邦新绿地隶属于高皇寨村改造项目,2018年外迁,原址被郑州双茂置业有限公司拿得,再深究,双茂置业背后有深圳康桥产业有限公司及宋革委的投资身影;庆丰粮油市场,与万邦新绿地同系万邦集团旗下,原址为刘庄村城中村改造项目,现为保利集团做安置房开发建设;天荣汽配城为柳林村用地,北区今年7月外迁,现址虽空置,但未来将做柳林村城中村改造项目,含安置房、商品房及配套商业;万客来2015年年底外迁,原址属于王胡砦城中村改造项目,但因为种种原因至今未落地,原址暂用来建驾校……

它们大致走了这样一个路径:曾地处城市边缘近郊的村庄以较低价格出租土地,用于批发市场建设,随着城市狂飙突进,近郊逆袭为主城区,物流批发跟不上时代节奏,批发市场逐渐隐没于历史巷道,开发商接过历史递来的接力棒,拿地建楼,用现代化包装没落的批发市场。秋风萧瑟今又是,换了人间,老市场重焕新颜。

这是时代更新大潮下谁也逃不掉的宿命,曾为郑州城市化做出贡献的功勋市场亦找到了体面归宿。

情形B

原址公共用途,建公园、公交场站、修路、菜市场

原址用作公益公共用途的,也并不少见,比如改建为公交场站、公园绿地、农贸市场、修路,这部分在受访市场中占比约21%。

老鸦陈电动车市场于2016年底外迁后,原址改为了长兴农贸市场,2017年12月投用。这是一家星级标准的公益性农贸市场,中央空调、新风系统、大型抛光砖贴面,单单空调安装了26排,一个月电费五六万元。郑州农贸市场本身缺口极大,建得像高端商场的菜市场,在告别旧市场雨天一身泥的脏乱差形象之外,也助力了菜篮子民生工程。

菜业“扛把子”陈砦蔬菜批发市场2018年外迁后,原址修路,为渠东路扩建;同样修路的还有纺织大世界,曾盛极一时的纺织批发业霸主,被金水路西延及地铁5号线站点穿过。

此外,中州大道航海路交叉口的郑州摩托车,现如今变成了公交场站,黄河食品城北区规划建设青少年公园。

情形C

引入宜家、迪卡侬、居然之家等巨头,改建商业综合体

较为惹人关注的是,传统批发市场转型为零售商业综合体项目,有两例,堪称改造典范。一家是位于北三环的原信基建材市场,引入瑞典家居零售巨头宜家,改造成了宜家家居;另外一家是南三环京广路的中陆购物广场,原本经营举步维艰,后招徕了重量级租客“居然之家”、永辉超市和迪卡侬,一跃成为区域内商业顶流。

迪卡侬为全球最大的体育用品零售商,一年收入超过124亿欧元,宜家家居中国28家店2019财年接待1.08亿次客流,销售额157.7亿元,居然之家为国内家居建材流通领域头部品牌……这些商业明星自带流量,带给原址的不仅仅是建筑形态的改观,更是商业模式的颠覆和区域价值的急速提升。

此外,位于京广路航海路的原京莎鞋世界,也于今年4月,退出鞋业批零,引入旧改之王佳兆业商业,欲转为购物中心。目前正处于改造和招商阶段,未来难以预估,但有佳兆业商业这一得力助手,不会差。

情形D

转为二手车城、驾校,部分暂时性闲置

另外有意思的是,车行业老板偏爱闲置的老市场,不少旧市场搬空后,转为了车市或者驾校。

比如,北建材变身为二手车市场,入驻有中鑫之宝、瑞卡名车、壹玖名车生活馆、鼎尚品车等,俨然成为二手车荟萃之地;万邦茶城变为了香山路车城,万邦新绿地部分区域辟为驾校,万客来入驻了出租车网约车交易市场及多家驾校,北三环眼镜市场入驻有机动车检测点。

其中,部分是地块规划未落地前,一些租客利用土地闲置期、真空期进行的租赁开发,并非原址最终归宿。

比如万客来,其所在地块属于王胡砦城中村改造项目,不过因为种种原因至今未落地。再如万邦新绿地,隶属于高皇寨村改造项目。

当然,也有一些处于闲置的老市场,比如南三环汽配城、万客隆家具城、纬三路水产市场、华淮建材市场、中原第一城、毛庄蔬菜批发市场、天荣汽配城北区、中陆鞋城、中陆洗化城。这部分比例最大,占比43%。

它们要么正处于项目规划中,尚未落定,眼下只能暂时性空置,要么正在寻找物色合适的接盘方,在开发方到来前宁肯以搁置状态做审慎处置。

老市场不应长期荒置,如何“向史而生”?

曾经的明星市场,如何在城市更新大潮中“向史而生”,如何拯救这些外迁后急速衰老的重量级商业?

老市场外迁,是迫于其硬件老化、环境逼仄、消防隐患、交通拥堵、发展空间受限等诸多原因。

外迁后的市场,不应成为烂摊子,更不应长期荒置。它曾经作为城市经济突围的能量担当,也应成为存量商业改造典范。

存量商业更新经历了几个阶段,从大拆大建、推倒重来的“换装”,到只保留建筑形、缺失文化魂的“化妆”,再到建筑与商业与人群和谐相处的“共情共生”。

老市场重建,不止是拆旧建新、换装变脸,更要在城市有机更新的大潮下找寻自己的定位,与城市发展趋向、行业走势相契合,更考验操盘者的洞察力、场景重构的创新力。

北京西直门附近的京盐融园仓库,将破旧仓库升级为红墙绿瓦的优雅办公院落,极度受科创、文创企业青睐,是革新。

郑州金三角衣城升级为佳宝金三角女装市场,只定位中高端休闲女装,引入了来自杭州的一线品牌资源,为整个火车站服装商圈带来新血液,是创新。

京莎鞋世界引入佳兆业商业,转型国潮主题购物中心,北三环信基建材市场引入宜家,也是创新。

对郑州深厚商业文化的传承与理解,对城市旧改修复如新的操盘经验,对项目周密详尽的尽调和再定位,对消费趋势和城市走向的深入洞研,才能赋予项目起死回生的可能。

曾经的明星市场,因为与时代发展节奏错拍,无奈退出历史舞台,但仍然有机会,他们会以另外一种更加夺目的方式,重回商业舞台中心。

【责任编辑:钱艳红 】 【内容审核:黄瑞月 】 【总编辑:黄念念 】

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