近日，为加快住房租赁金融市场规范发展，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)，并向社会公开征求意见。
大河财立方记者了解到，征求意见稿重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进在接受大河财立方记者采访时表示，“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。近年来，中央和地方围绕住房租赁市场的发展出台了一系列支持性政策。本次《意见》的发布，将有利于加强和改善针对住房租赁市场的金融支持与服务，促进住房租赁市场快速发展。
此外，业内人士表示，住房租赁市场快速发展有助于加大保租房大规模供应，降低购房者的住房消费成本，进而培养购房者对商品住房可持续的购买力，让新市民能够通过“先租后买”的方式在城市扎根。
三方面入手，为住房租赁市场发展提供金融支持
《意见》主要包括三方面内容：第一，加强住房租赁信贷产品和服务模式创新;第二，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道;第三，加强和完善住房租赁金融管理。
在加强住房租赁信贷产品和服务模式创新方面提到，加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度，创新团体批量购买租赁住房信贷产品，支持发放住房租赁经营性贷款，创新对住房租赁相关企业的综合金融服务。
在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面提到，增强金融机构住房租赁贷款投放能力，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券(CoveredBond)，稳步发展房地产投资信托基金(REITs)，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。
在加强和完善住房租赁金融管理方面提到，严格住房租赁金融业务边界，加强住房租赁信贷资金管理，规范住房租赁直接融资产品创新，防范住房租赁金融风险，建立住房租赁金融监测评估体系。
徐跃进告诉大河财立方记者，本次《意见》对保障性和市场化租赁住房全覆盖。他表示，2022年2月，银保监会和住房和城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，加强对保租房建设运营的金融支持。本次《意见》进一步将金融支持的范围扩大至市场化长租房;在总结相关金融机构实践经验的基础上，本次《意见》给出了较为明确的引导和规范，比如，“租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年”;《意见》对自持物业的住房租赁企业支持力度较大，包括“支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年”。
短期或分流购房人群，长期有助于培养商品房需求
随着中国经济由高速增长迈入高质量发展阶段，住房领域的主要矛盾逐渐由总量短缺转为结构性的供给不足，如何更好地满足人民群众对住房质量和环境的要求成为当前的核心问题。
根据《2021中国城市租住生活蓝皮书》，58%的城市租客愿意通过租房结婚来完成“小家”，51%的租客接受租房5年以上，18%的租客愿意租房超过10年。长期限租赁住房是人口净流入城市中新市民和青年人群体解决购房前住房问题的重要工具。
广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉告诉大河财立方记者，租赁具有其特殊性，当前迫切需要全方位融资。
李宇嘉分析说，相比商品房开发，住房租赁在环节和特点上有很多不同，比如住房租赁房源筹集渠道较多，包括新开发、统租、统购和持有;租赁投资主体对租赁物业往往不具有所有权，只有使用权;租赁物业有可持续的现金流，但前期投入比较大;权益型住房租赁的公益属性非常突出。因此，迫切需要针对租赁全流程的特征，建立全方位的、体系化的、商业金融和政策性金融结合的融资扶持体系。
对于住房租赁金融市场对于商品房市场的影响，业内人士表示，在短期内或许有分流作用，但从长期来讲有助于培养商品住房可持续的购买力，促进“先租后买”，对商品住房需求起到促进作用。
李宇嘉表示，当前《意见》公布主要是为了解决资金痛点，让投资建设租赁住房更有盈利可行性，进而增加租房市场的供应，能降低购房者的住房消费成本，使得“先租后买”的链条更加顺畅。人们能够积攒更多的收入来买房，培养商品住房可持续的购买力。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄在接受大河财经记者采访时表示，从供需角度来看，整个房地产市场的需求量是一定的，租赁市场获得金融支持，这意味着对租房人群的吸引力增强，短期内确实会分流一部分需求，使得一部分人群的购房需求延缓，但是从中长期来看，租赁市场满足的是即时需求，也即是短期需求，购房市场则满足的是中长期居住需求。可以预见到，在租赁需求结束后，大部分人群最后会落回到购房需求。
