【大河报·大河财立方】3月23日，大河财立方记者从河南省郑州市惠济区人民法院获悉，该院近日审结一起商品房买卖纠纷案，因开发商无预售证售房，一审判决确认开发商与购房者签订的协议无效，开发商应退还购房者此前缴纳的购房款。
此前，王某在销售人员介绍下，看中了某瑞资产管理有限公司(以简称“某瑞公司”)开发的位于郑州市的一处楼盘。随后，王某及其妻子杨某与某瑞公司签订了一份《内部定制协议》，约定：王某夫妇认购面积为120平方米的房屋一套，总价款最终以《商品房买卖合同》面积据实结算，实行多退少补。合同签订后，王某缴纳了房屋定制意向金10.6万元。
签完协议，项目却迟迟未能开工建设，开发商承诺的网签时间也一拖再拖。王某此后得知，该项目未取得商品房预售许可证。多次协商无果，王某将开发商起诉到了法院，请求退还购房款。
法院经审理认为，民事主体从事民事活动应遵守诚实信用原则，不得违反法律、法规的规定。商品房预售实行许可证制度、开发经营企业进行商品房预售，应当办理预售登记，取得商品房预售许可证，不符合售房条件而订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，涉案楼盘至裁判做出之日仍未取得商品房预售许可证明，故双方签订的《内部定制协议》因违反法律规定属于无效合同，合同无效合同关系自始不成立。开发商应退还王某夫妇购房款10.6万元并支付利息至实际退还之日止。
【说法】购房前建议细究开发商经营情况、涉诉情况
据介绍，我国法律规定，对商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。然而实践中，部分开发商可能会以“联建开发”“共同投资”之名，行卖房之实，无证变相预售房屋，既违背了诚实信用原则，也违反了商品房预售许可制度，扰乱了正常的房地产销售秩序。
承办法官提醒广大购房者，在买房前切记先查验拟购买的房屋是否符合销售条件，同时要充分考察开发商开发房地产相关资质，特别是开发商的经营情况、涉诉情况等。通常情况下，购买的房屋是否有商品房预售许可证可以在售楼部公示栏或政府官网查询，拟购买的房屋所处状态是否可以销售可以在政府官网查询。切记不要轻易相信开发企业和中介机构以优惠、折扣等宣传口号为名的任何费用，未写进合同条款中的事项，或将无法受到法律保护。
本案中，法院依法判令确认开发商与与买受人订立的商品房预售合同无效，开发商退还购房款及利息，有效保障了房屋买受人的合法权益，有助于引导房地产企业重品质、守诚信，有助于促进构建和谐的房地产市场环境。(记者 段伟朵 通讯员 鲁维佳)
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